【摘要】當(dāng)前，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展造成了不利影響，房?jī)r(jià)過(guò)高已經(jīng)超出了普通民眾的承受能力，是影響社會(huì)穩(wěn)定的潛在隱患。根據(jù)全國(guó)第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，20歲以下人口在總?cè)丝诒戎刂兴急壤眲∠陆?。這意味著未來(lái)十年內(nèi)，購(gòu)房主力人口的年齡在25~35歲之間，即“90”后群體，隨后人口逐漸遞減，勢(shì)必影響購(gòu)房趨勢(shì)。

【關(guān)鍵詞】90后　支撐房?jī)r(jià)　“安全期”

【中圖分類(lèi)號(hào)】F293.3　　　　　【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)減弱趨勢(shì)，其影響因素是多重的，最主要的原因是現(xiàn)今樓市發(fā)展的推動(dòng)力來(lái)源于自住需求，自住需求量與人口增長(zhǎng)直接關(guān)聯(lián)。過(guò)去30年是人口增長(zhǎng)的高速時(shí)期，直到1990年后人口開(kāi)始出現(xiàn)下降趨勢(shì)。房地產(chǎn)行業(yè)的潛在規(guī)則是，人口增長(zhǎng)與購(gòu)房需求成正比，人口多，房屋需求也相應(yīng)的增加。如果其比值接近，那么購(gòu)房者就年輕人居多，只有購(gòu)房需求穩(wěn)定，樓市才能可持續(xù)發(fā)展，相應(yīng)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)跌落的可能性就會(huì)減少。①房地產(chǎn)市場(chǎng)的上漲離不開(kāi)人口的急劇增長(zhǎng)，城市人口凈流入，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展才能保持穩(wěn)定，但是從目前城市發(fā)展局勢(shì)上看，城市人口凈流出遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出人口凈流入，所以支撐房地產(chǎn)發(fā)展的基本“剛需”在不斷萎縮。但是在房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜合視野上觀望，房?jī)r(jià)還是持續(xù)不斷上漲的。房?jī)r(jià)是直觀房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的晴雨表，也是當(dāng)前政府宏觀調(diào)控的參照目標(biāo)，其發(fā)展?fàn)顟B(tài)維系著國(guó)計(jì)民生，也是社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。文章通過(guò)具體分析房?jī)r(jià)走勢(shì)與波動(dòng)，淺析其十年內(nèi)安定的主要因素。

住房需求

住房現(xiàn)實(shí)理論。住房現(xiàn)實(shí)理論與人不同周期消費(fèi)理念有直接關(guān)系，筆者采用OLG研究其框架，分析家庭消費(fèi)的生命周期性。設(shè)定以25歲為一個(gè)階段，那么在75歲前共有三個(gè)生命周期。第二個(gè)生命周期就是組建個(gè)人家庭的關(guān)鍵時(shí)期，在該時(shí)間段涉及購(gòu)房問(wèn)題。這個(gè)階段基本是父母資助年輕一代買(mǎi)房，正常情況下是父母消費(fèi)越高，子女的商品消費(fèi)比例越高，兩者成正比關(guān)系，由父母利他主義的傾向決定此比例的發(fā)展關(guān)系。②簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，如果父母資助，年輕人買(mǎi)房的幾率就高。

人口沖擊。自2004年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)高度的繁榮和快速增長(zhǎng)，很大程度取決于嬰兒人口的增加，因?yàn)檫@個(gè)時(shí)期是“80后”開(kāi)始組建家庭的階段，造成房?jī)r(jià)一路飆升。嬰兒的出生地點(diǎn)，并不一定是嬰兒長(zhǎng)大建立家庭的地點(diǎn)，在哪里生存即意味著在哪里購(gòu)買(mǎi)住房，社會(huì)的模型不是建立在空間上的。我們可以粗略估計(jì)，現(xiàn)今在外省工作或成家的人員“80、90后”居多，1981年與1991年正是我國(guó)的生育高峰期，在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，這些年輕人組建家庭或者遷移工作，其購(gòu)房需求就是房?jī)r(jià)不回落的有力支撐。

地價(jià)與房?jī)r(jià)。現(xiàn)今建設(shè)用地招標(biāo)制推高了地價(jià)的原本市場(chǎng)價(jià)值，進(jìn)而影響房?jī)r(jià)。目前，關(guān)于這種說(shuō)法在房?jī)r(jià)理論上還不統(tǒng)一，但是主體思想是這樣，因?yàn)榈貎r(jià)在前期由房?jī)r(jià)決定，競(jìng)價(jià)高的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲得土地使用權(quán)。③如果地產(chǎn)開(kāi)發(fā)預(yù)算房屋的未來(lái)房?jī)r(jià)高，那么在建筑成本上也會(huì)容易接受較高的地價(jià)。

房?jī)r(jià)總體走勢(shì)

房?jī)r(jià)異常測(cè)試。我國(guó)在1998年實(shí)行住房公積金制度，房?jī)r(jià)持續(xù)走高，即使有下降趨勢(shì)也是較為短暫的。2010年我國(guó)開(kāi)始采取房?jī)r(jià)控制措施，出臺(tái)了遏制房?jī)r(jià)的政策，但是大中城市的房屋銷(xiāo)量依然在持續(xù)增長(zhǎng)，平均房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度依然在不斷上升。房?jī)r(jià)的總體走勢(shì)及水平主要是采取測(cè)度研究，通過(guò)分析房?jī)r(jià)比值、樓市空置率、固定時(shí)間段內(nèi)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率和房地產(chǎn)行業(yè)的投資指標(biāo)來(lái)統(tǒng)一測(cè)度。

第一，房?jī)r(jià)比值。主要是分析人均收入是否能承受房?jī)r(jià)，其承受范圍是否處于合理空間。房?jī)r(jià)與收入比值這一指標(biāo)是目前調(diào)查探究房?jī)r(jià)泡沫的衡量指標(biāo)，其計(jì)算公式是樓房住宅價(jià)格比居民承受購(gòu)買(mǎi)力。相對(duì)來(lái)說(shuō)，在計(jì)算評(píng)估我國(guó)房?jī)r(jià)泡沫時(shí)，要運(yùn)用最高房?jī)r(jià)比值的6倍來(lái)估算，從而讓結(jié)果更符合實(shí)際。當(dāng)然，估算的數(shù)值大就說(shuō)明一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)高。近十年我國(guó)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度都是比較快的，促使實(shí)際房?jī)r(jià)越來(lái)越遠(yuǎn)離合理房?jī)r(jià)。

第二，樓市空置率。當(dāng)樓市空置率合理時(shí)，就表示房地產(chǎn)市場(chǎng)資源配置狀況處于良性發(fā)展?fàn)顟B(tài)、供求平衡，這種情況下，房?jī)r(jià)的波動(dòng)較小。如果樓市空置率過(guò)高或者過(guò)低，都不利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，這種情況是由于房地產(chǎn)泡沫成分過(guò)高。國(guó)際泛用的樓市空置率是用期末樓市空置量比三年內(nèi)樓市竣工量。④

第三，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率。GDP如果增長(zhǎng)，那么房地產(chǎn)獲得的信貸金額也會(huì)增加，因?yàn)榫用袷杖朐龈叽嫒脬y行的資金就比較充裕。⑤此時(shí)房?jī)r(jià)的上升就與居民收入水平高有了供求彈性關(guān)系，其短期的供給缺乏會(huì)引起房?jī)r(jià)上升。因?yàn)镚DP可以作為動(dòng)態(tài)指標(biāo)，衡量房?jī)r(jià)發(fā)展速度。其得出的指標(biāo)數(shù)值大，房地產(chǎn)泡沫異常程度就越大。

第四，開(kāi)發(fā)商投資。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資在一定程度上決定了樓市繁榮程度，房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支撐部分，其投資比重占國(guó)民經(jīng)濟(jì)的30%以上，就證明其存在泡沫異常。

圖1：房地產(chǎn)投資增速

從圖1可以看出，2012年前房地產(chǎn)市場(chǎng)是處于平穩(wěn)增長(zhǎng)的，但是房?jī)r(jià)異常較明顯，必須采取有效的措施對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)加以規(guī)范，以促使其市場(chǎng)的有序健康性。

房?jī)r(jià)異常測(cè)試實(shí)證。筆者主要考慮房地產(chǎn)行業(yè)供求因素和市場(chǎng)需求變量來(lái)制作數(shù)學(xué)模型，以不脫離實(shí)際的計(jì)算出房地產(chǎn)泡沫程度。計(jì)算房?jī)r(jià)泡沫異常，首先要明確泡沫系數(shù)，其計(jì)算公式是客觀實(shí)際房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率R1比理論性房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率RO。泡沫異常系數(shù)等于1時(shí)，就說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫成分，大于或者小于1時(shí)，就說(shuō)明其泡沫過(guò)高或者沒(méi)有泡沫。理論房?jī)r(jià)系數(shù)的增長(zhǎng)率RO=A+K1X1+K2X2…+KiXi，其中X表示的是房?jī)r(jià)各種因素的變動(dòng)率，比如GDP、失業(yè)率等。其中A與K1、K2等都是數(shù)學(xué)模型系數(shù)，計(jì)算我國(guó)的泡沫模型很難有等于1的情況發(fā)生，因?yàn)槲覈?guó)房?jī)r(jià)過(guò)于偏離房?jī)r(jià)理論價(jià)值，所以說(shuō)其泡沫程度已經(jīng)不能被市場(chǎng)小覷。

我國(guó)房?jī)r(jià)形成機(jī)理分析

從前文分析中，我們可以明確房?jī)r(jià)受各種因素的影響，在短期時(shí)間內(nèi)依然呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，其增長(zhǎng)的泡沫異常性也是不可避免的。我國(guó)房?jī)r(jià)的特質(zhì)就是將長(zhǎng)期持續(xù)的上漲，最起碼可以保證其十年不會(huì)出現(xiàn)大幅度下降狀況。正常情況下，決定房?jī)r(jià)的直接因素是供給與需求，也可以說(shuō)在兩者的共同作用下，促使房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升。其中，房地產(chǎn)建成出售樓市就是供給，購(gòu)買(mǎi)者為滿(mǎn)足居住需求或者是投機(jī)需求的一系列運(yùn)作就是消費(fèi)者需求。

供給影響。我國(guó)土地主要是國(guó)有制，土地是房屋建設(shè)的必需品，土地的控制權(quán)掌握在政府，通過(guò)“招、拍賣(mài)、掛”的土地使用制度讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商使用土地，這樣，土地市場(chǎng)是十分商業(yè)化的，通過(guò)這種形式競(jìng)爭(zhēng)土地使用，土地價(jià)格也會(huì)越來(lái)越高。⑥土地建筑面積是有限的，土地的控制性決定了其高價(jià)競(jìng)得性，土地的供給量直接影響到房地產(chǎn)的建筑數(shù)量，所以土地供給不足，房屋市場(chǎng)就會(huì)處于緊縮狀態(tài)。

制度影響。國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)的影響是重大的，比如近些年出臺(tái)的控制信貸、限購(gòu)、二房地產(chǎn)稅等，在一定程度上限制了房?jī)r(jià)的快速上升。房地產(chǎn)運(yùn)作資金量大，屬于資本密集行業(yè)，銀行信貸是支撐其建筑的強(qiáng)有力融資渠道，其建設(shè)方向與銀行信貸密不可分。在人口不斷下降的情況下，房地產(chǎn)建設(shè)數(shù)量增加，其資產(chǎn)泡沫比值將不斷膨脹。

房?jī)r(jià)特殊性。這里涉及到一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，就是購(gòu)買(mǎi)者的心理因素。由于房?jī)r(jià)市場(chǎng)具備一定的風(fēng)險(xiǎn)性，人們?yōu)榱艘?guī)避風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)用掌握的相關(guān)信息對(duì)其做不確定預(yù)測(cè)。當(dāng)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景好時(shí)，購(gòu)買(mǎi)者存在“早買(mǎi)升值”的心理，抱有這種投資目的，大批購(gòu)房者涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，因此，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增加，從而房?jī)r(jià)持續(xù)升高。

房?jī)r(jià)影響因素分析

房地產(chǎn)特殊環(huán)境對(duì)其影響。房地產(chǎn)發(fā)展的推動(dòng)力量影響房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期走勢(shì)，當(dāng)前，我國(guó)發(fā)展的重要經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略是加大力度建設(shè)工業(yè)化、城市化。這也間接地促進(jìn)了房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展，當(dāng)然，工業(yè)化與城市化建設(shè)必然沖擊房?jī)r(jià)，給其正面的推動(dòng)作用。城市人口規(guī)模擴(kuò)大，住房需求也就日益增長(zhǎng)，這是價(jià)值機(jī)制的中心論點(diǎn)。工業(yè)化也推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，一個(gè)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的地區(qū)人們生活水平也會(huì)不斷提升，反映在人們要求住房環(huán)境，面積更大居住更舒適上?？傊?，房?jī)r(jià)上漲的因素是比較繁雜的，這些比較客觀的因素帶動(dòng)房?jī)r(jià)漲勢(shì)。

經(jīng)濟(jì)體制對(duì)其影響。筆者重點(diǎn)關(guān)注經(jīng)濟(jì)體制的分權(quán)財(cái)政體制，因?yàn)樵谪?cái)稅體制中，增值稅占總資產(chǎn)的75%。相對(duì)而言，地方政府扣除財(cái)政剛性需求后資產(chǎn)寥寥無(wú)幾，如果想開(kāi)創(chuàng)經(jīng)濟(jì)繁榮局面，做出政績(jī)，就要在土地財(cái)政上做文章。由此，政府需要此收入拓展其他產(chǎn)業(yè)。

社會(huì)體制對(duì)其影響。筆者主要在兩個(gè)層面對(duì)其進(jìn)行分析，就是戶(hù)籍制度與人口控制政策。隨著社會(huì)主與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大批農(nóng)村戶(hù)口轉(zhuǎn)移到城市，其轉(zhuǎn)移方法普遍是，通過(guò)買(mǎi)房來(lái)轉(zhuǎn)變戶(hù)口類(lèi)型。因此，原有戶(hù)籍制度促使城市購(gòu)房需求增加。我國(guó)自實(shí)行計(jì)劃生育以來(lái)，人口經(jīng)歷了從高到低的生育率轉(zhuǎn)變，所以短期生育率的提升并不是特別可觀的。樓市需求也是由人口預(yù)期引導(dǎo)的，目前有獨(dú)生子可生二胎的政策，這種預(yù)期人口調(diào)整二胎政策在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間會(huì)增加購(gòu)房數(shù)目。

行政管理對(duì)其影響。一些媒體報(bào)道過(guò)，審批的經(jīng)濟(jì)適用房建成后發(fā)現(xiàn)是別墅區(qū)，顯示了我國(guó)房屋建筑行政管理存在的缺陷。還有地方官員升遷問(wèn)題與其政績(jī)直接聯(lián)系，而政績(jī)衡量與地區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與收入緊密聯(lián)系。這也是樓市泡沫迫切需要解決的重大課題，我們?cè)趫D2中具體分析這一問(wèn)題：

圖2：政府壟斷土地的土地價(jià)格與供應(yīng)需求變化

政府對(duì)土地的管理決定未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期供給，并且影響著房?jī)r(jià)的走勢(shì)。如果政府減少土地供給，房?jī)r(jià)就相應(yīng)的走高。目前，我國(guó)土地的供給量一直不足，購(gòu)買(mǎi)者與房屋數(shù)量不相符，促使房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，并且高懸不降。運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)原理來(lái)說(shuō)明圖四觀點(diǎn)，就是在土地壟斷市場(chǎng)上，房地產(chǎn)追求最大利益A，A是利益的平衡點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)其平衡的現(xiàn)實(shí)條件是邊際成本（MR）與邊際收益（MC）相等。圖中PO與QO代表的是均衡價(jià)格與數(shù)量。當(dāng)PO＞P1時(shí)，QO＜Q1，土地供求減少，地價(jià)開(kāi)始不斷上漲，進(jìn)而房?jī)r(jià)開(kāi)始增高。

房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)研究

回顧過(guò)去十年房?jī)r(jià)，可以發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)始終高懸不降、其根源因素比較廣泛。房產(chǎn)行業(yè)是民生根本，其跌幅漲勢(shì)凝集千萬(wàn)人心。務(wù)求發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建已經(jīng)刻不容緩，想要改變這種局勢(shì)，就得在根本問(wèn)題上采取治理方案。實(shí)際上，治理關(guān)鍵就在于把土地審批納入到中央財(cái)政，在根源上遏制房產(chǎn)利益鏈條。我國(guó)房產(chǎn)異常與分稅制改革有直接影響關(guān)系，其中，政府占據(jù)土地使用權(quán)，土地開(kāi)發(fā)又關(guān)乎到地方業(yè)績(jī)，這是一個(gè)根源性政策問(wèn)題，值得社會(huì)深思，解決房產(chǎn)泡沫也要在此處下手。

筆者建議運(yùn)用逐步推進(jìn)的政治經(jīng)濟(jì)手段，分階段有步驟的在地方實(shí)施，逐步將土地開(kāi)發(fā)收入歸納到中央財(cái)政中。比如在地方建立激勵(lì)機(jī)制，促使政府自覺(jué)發(fā)揮其管理作用，把地方治理和發(fā)展作為政績(jī)的主要考核點(diǎn)，這樣，就有效地保證了短期機(jī)制順利開(kāi)展。當(dāng)然，這種機(jī)制并不代表廢除原有的土地制度，主要原因是這種落后機(jī)制影響了社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。只有調(diào)結(jié)構(gòu)穩(wěn)發(fā)展，才能為房產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)建一個(gè)優(yōu)良的發(fā)展環(huán)境。

結(jié)語(yǔ)

房?jī)r(jià)變動(dòng)的因素極為復(fù)雜，其影響層面是較為廣泛的。年輕人的增加會(huì)帶動(dòng)房屋的總需求增加。目前，市場(chǎng)投資需求減弱，大部分自住需求的購(gòu)房者剛好是“90后”人員。20世紀(jì)90年代我國(guó)人口生育率高，所以“90后”的人口數(shù)量龐大，他們?cè)谖磥?lái)十年內(nèi)都是購(gòu)房的主要力量，這也促使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)潛在需求變得更加扎實(shí)，年輕人購(gòu)房比重高，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展更加持續(xù)穩(wěn)定。

（作者為內(nèi)蒙古財(cái)經(jīng)大學(xué)副教授；本文受“內(nèi)蒙古財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究院”資助，2013年度國(guó)家社會(huì)科學(xué)基金項(xiàng)目青年項(xiàng)目“西部地區(qū)城鎮(zhèn)化質(zhì)量研究”成果，項(xiàng)目編號(hào)：13CJL045）

【注釋】

①劉琳，劉洪玉：“地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析”，《數(shù)量經(jīng)濟(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究》，2003年第7期，第27~30頁(yè)。

②嚴(yán)金海：“中國(guó)的房?jī)r(jià)與地價(jià)：理論、實(shí)證和政策分析”，《數(shù)量經(jīng)濟(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究》，2006年第23期，第17~26頁(yè)。

③呂紅軍，王要武，姚兵：“房?jī)r(jià)增長(zhǎng)時(shí)期商品房需求調(diào)控模型研究”，《哈爾濱工程大學(xué)學(xué)報(bào)》，2008年第29期，第1116~1121頁(yè)。

④王文莉，武優(yōu)勐：“基于房?jī)r(jià)發(fā)現(xiàn)過(guò)程的房?jī)r(jià)租金關(guān)系研究綜述”，《經(jīng)濟(jì)問(wèn)題探索》，2015年第1期，第173~178頁(yè)。

⑤鄒瑾：“人口老齡化與房?jī)r(jià)波動(dòng)—來(lái)自中國(guó)的經(jīng)驗(yàn)證據(jù)”，《財(cái)經(jīng)科學(xué)》，2014年第6期，第115~124頁(yè)。

⑥周豫，程放：“人口結(jié)構(gòu)對(duì)住宅價(jià)格的影響—基于北京地區(qū)的實(shí)證研究”，《改革與戰(zhàn)略》，2013年第29期，第78~81頁(yè)。

責(zé)編/韓露（實(shí)習(xí)）