【摘要】中國(guó)住房金融經(jīng)歷了從無(wú)到有、再到相對(duì)完善的發(fā)展過(guò)程，尤其近年來(lái)隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)上揚(yáng)快速發(fā)展，住房金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題凸顯，需要時(shí)刻監(jiān)控并防范。文章主要分析了當(dāng)前我國(guó)住房金融發(fā)展的現(xiàn)狀以及在發(fā)展過(guò)程中存在的主要風(fēng)險(xiǎn)，并針對(duì)這一現(xiàn)狀提出防范住房金融風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議。
【關(guān)鍵詞】住房金融 現(xiàn)狀 風(fēng)險(xiǎn) 防范措施
【中圖分類號(hào)】F0 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A
住房金融是圍繞住房信貸而展開(kāi)的各種金融活動(dòng)的總稱，它以籌集和通融住房資金為核心，包括住房開(kāi)發(fā)、建設(shè)、流通、消費(fèi)、修繕等過(guò)程中通過(guò)金融機(jī)構(gòu)而籌資的各項(xiàng)活動(dòng)。住房金融以服務(wù)對(duì)象的不同可以劃定為：房地產(chǎn)金融和住宅金融，前者主要是為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)以及交易經(jīng)營(yíng)等提供金融服務(wù)，而后者則主要是為居民消費(fèi)者個(gè)體房屋建造或購(gòu)買、裝修或維修等活動(dòng)提供服務(wù)的。目前我國(guó)的住房金融的主要作用是為住房開(kāi)發(fā)、流通以及消費(fèi)來(lái)提供一定的籌集或融通資金的金融工具，從而保證社會(huì)住房再生產(chǎn)的資金供應(yīng)，實(shí)現(xiàn)其產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)發(fā)展。
住房金融風(fēng)險(xiǎn)則主要是指由于決策管理或一些客觀因素而使得從事住房金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)遭受資產(chǎn)收益或是信譽(yù)等方面的損失。住房金融風(fēng)險(xiǎn)需要時(shí)刻監(jiān)控并防范，這是與其自身的特性有著密切關(guān)系的，住房金融風(fēng)險(xiǎn)具有一定的社會(huì)性，從事住房金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)其自有資金在其整個(gè)資產(chǎn)中只占一小部門，其運(yùn)作的大部分資本都是來(lái)自社會(huì)公眾的投資，一旦發(fā)生金融風(fēng)險(xiǎn)，就會(huì)引起社會(huì)公眾的瘋狂擠兌。在住房金融的實(shí)際操作中，住房金融機(jī)構(gòu)與社會(huì)公眾、其他機(jī)構(gòu)甚至同行業(yè)機(jī)構(gòu)之間都存在著復(fù)雜的債權(quán)與債務(wù)的關(guān)系，一旦一個(gè)住房金融機(jī)構(gòu)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，與之相連的個(gè)體和各種機(jī)構(gòu)都會(huì)受影響，進(jìn)而引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng)。而且，隨著全球化進(jìn)程的加快，世界各國(guó)在經(jīng)濟(jì)上有著密切的交往，這也使得一國(guó)發(fā)生的金融風(fēng)險(xiǎn)往往會(huì)影響到其他國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，甚至蔓延為全球性的金融危機(jī)。
新形勢(shì)下政府對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的引導(dǎo)
目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)充分的市場(chǎng)化，隨著土地市場(chǎng)的規(guī)范，房地產(chǎn)金融體系也初步建立。在經(jīng)過(guò)2002年的短暫回落后，房地產(chǎn)業(yè)又迅速發(fā)展起來(lái)，這雖然對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了刺激作用，但與此同時(shí)也引發(fā)房地產(chǎn)投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)居高不下等問(wèn)題。經(jīng)濟(jì)研究者普遍認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)存在巨大泡沫，并隨時(shí)可能危及整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。為此我國(guó)出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)金融政策，試圖通過(guò)政策調(diào)整來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
政策引導(dǎo)方面，在2000年到2002年間，我國(guó)在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域?qū)嵤┹^為穩(wěn)定的貨幣政策，制定了嚴(yán)格的房地產(chǎn)信貸規(guī)定。在2003年到2005年間，為了進(jìn)一步防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，我國(guó)出臺(tái)了121號(hào)文件《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，對(duì)多套商品房、別墅、高檔商品房的購(gòu)房者提高首付款比例，且無(wú)優(yōu)惠利率。在此期間，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)布文件，收緊房地產(chǎn)信托。在2006年到2008年上半年期間，我國(guó)在2006年上調(diào)了放貸利率，2007年有6次加息，并將二套房首付提高到40%，利率也要高于基準(zhǔn)利率。在2008年下半年到2010年間，在2008年下半年，我國(guó)兩次降低貸款利息，2009年，在政策規(guī)定條件下，優(yōu)質(zhì)客戶可以申請(qǐng)七折優(yōu)惠利率，2010年，為了抑制房地產(chǎn)泡沫，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了“國(guó)十一條”，規(guī)定二套房首付不得低于40%，嚴(yán)控二套房購(gòu)買。2011年至今，我國(guó)繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融的調(diào)控，在2013年出臺(tái)了“國(guó)五條”，要求房?jī)r(jià)過(guò)高的城市限制二套房的購(gòu)買，提高其首付比率與貸款利率，2014年上半年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，因此房地產(chǎn)價(jià)格略有下跌，但到下半年，我國(guó)各地相繼取消限購(gòu)政策，中國(guó)人民銀行與銀監(jiān)會(huì)共同發(fā)布了“9·30房貸新政”—《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，實(shí)施了較為積極的房貸政策，這一系列房地產(chǎn)新政刺激了當(dāng)時(shí)較為低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)，促使房?jī)r(jià)回暖。
與政策引導(dǎo)較為密切的則是價(jià)格，數(shù)據(jù)分析顯示，在2000年到2002年期間，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格還保持穩(wěn)定狀態(tài)，從2003年起，房地產(chǎn)價(jià)格陡增，且在之后幾年持續(xù)保持大幅上漲狀態(tài)，在2005年到2006年，房地產(chǎn)漲幅較穩(wěn)，但在2007年出現(xiàn)價(jià)格暴漲，各地地王頻現(xiàn)，政府緊接出臺(tái)相關(guān)調(diào)控政策后，房地產(chǎn)價(jià)格有所下跌。2008年上半年我國(guó)持續(xù)實(shí)施金融緊縮政策，房地產(chǎn)價(jià)格得到有效控制，但在下半年，國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)，政府出臺(tái)了“四萬(wàn)億救市計(jì)劃”，又刺激了房地產(chǎn)價(jià)格上升。受2010年房產(chǎn)金融政策調(diào)整，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格起伏較大。2011年，我國(guó)繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融的調(diào)控，央行全年加息3次，實(shí)施緊縮的貨幣政策，抑制商品房需求，上半年房地產(chǎn)價(jià)格小幅上漲，到下半年則有略微下滑趨勢(shì)。2012年我國(guó)房地產(chǎn)金融政策有所微調(diào)，但未突破限購(gòu)、限價(jià)等政策，因此房?jī)r(jià)雖漲，但幅度不大。2013年，我國(guó)雖然繼續(xù)調(diào)控房?jī)r(jià)，但房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)保持上漲態(tài)勢(shì)。
住房金融發(fā)展現(xiàn)狀與成就
隨著我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我國(guó)的住房金融市場(chǎng)也從無(wú)到有，逐步發(fā)展起來(lái)。目前我國(guó)的住房金融市場(chǎng)主要以住房公積金制度為主，各大商業(yè)銀行也設(shè)有房地產(chǎn)信貸部提供住房金融服務(wù)。我國(guó)在1998年開(kāi)始正式進(jìn)行住房制度改革，國(guó)家制定發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，該通知明確提出要實(shí)行住房商品化政策，改變以往實(shí)物分房的制度。
之后，我國(guó)根據(jù)改革的需要建立了一定的住房金融機(jī)構(gòu)，并設(shè)計(jì)推出了一些住房金融產(chǎn)品。為了更好地貫徹住房商品化制度，我國(guó)不斷制定出臺(tái)了有關(guān)住房金融的法律法規(guī)，以便及時(shí)管控住房金融的發(fā)展，在30多年的探索和實(shí)踐中，我國(guó)住房金融體系不斷完善。
隨著房地產(chǎn)業(yè)的興盛發(fā)展，我國(guó)的住房金融建設(shè)水平不斷提高，規(guī)模也不斷擴(kuò)大。可以說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展刺激了住房金融的發(fā)展，近年來(lái)，我國(guó)的住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款余額以每年20%的增速上漲，這從一個(gè)側(cè)面反映出我國(guó)住房金融的強(qiáng)大資金供給能力。與此同時(shí)，住房消費(fèi)也得到了快速增長(zhǎng)，這主要體現(xiàn)在我國(guó)的住房消費(fèi)信貸余額快速增長(zhǎng)上，根據(jù)中國(guó)人民銀行2011年統(tǒng)計(jì)，當(dāng)年度的個(gè)人住房抵押貸款余額比1998年上漲了近200倍，它在金融貸款中的占比為16.1%，而原來(lái)這一數(shù)字不足0.5%，由此可見(jiàn)住房金融業(yè)務(wù)規(guī)模的發(fā)展。
住房公積金制度建立和完善。我國(guó)住房公積金制度的普遍建立是在1994年，隨著社會(huì)保障制度的不斷完善以及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我國(guó)住房公積金的歸集呈現(xiàn)出較快增長(zhǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2008年年底，我國(guó)的住房公積金繳納存儲(chǔ)金額高達(dá)2萬(wàn)億元之多，它為900多萬(wàn)戶家庭發(fā)放購(gòu)房貸款達(dá)1萬(wàn)億元，巨額公積金存款的存在以及貸款的發(fā)放較為有利地促進(jìn)了我國(guó)住房制度改革，為我國(guó)住房金融體系建設(shè)添上了濃墨重彩的一筆。
住房金融存在的主要風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)泡沫是住房金融首要風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)大部分城市的房?jī)r(jià)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其實(shí)際價(jià)值，以2012年為例，我國(guó)城鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)與當(dāng)?shù)鼐用衲晔杖胫葹?2.07，而一線城市的比值則翻一番，高達(dá)25.25，這一數(shù)字是國(guó)際合理的房?jī)r(jià)收入之比的3到6倍，而且目前中國(guó)的房?jī)r(jià)總體上仍然處于上升狀態(tài)，與其實(shí)際價(jià)值背離越來(lái)越遠(yuǎn)，這樣的房地產(chǎn)泡沫給房地產(chǎn)業(yè)自身以及住房金融帶來(lái)了極大的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)泡沫一旦破裂將會(huì)危及房地產(chǎn)業(yè)的整體信用，正如上文所提，目前房地產(chǎn)業(yè)用來(lái)開(kāi)發(fā)、銷售的資金維持很大一部分都來(lái)自銀行信貸資金，房地產(chǎn)泡沫破裂會(huì)導(dǎo)致商品房滯銷，房地產(chǎn)企業(yè)則會(huì)因此而資金周轉(zhuǎn)困難，其很可能無(wú)法償還銀行貸款，由此銀行等住房金融機(jī)構(gòu)將遭遇利益損失風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)業(yè)自身也因此而降低了其借貸信用，以后很難通過(guò)銀行等金融機(jī)構(gòu)再次籌資。如果住房?jī)r(jià)格突然大幅度下跌，還可能導(dǎo)致許多住房購(gòu)買者不愿意繼續(xù)償還在高房?jī)r(jià)時(shí)期辦理的住房抵押貸款，大面積的違約將會(huì)給商業(yè)銀行等住房金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了建筑建材等一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，一旦房地產(chǎn)業(yè)泡沫破裂，這些相關(guān)產(chǎn)業(yè)也將遭受巨額經(jīng)濟(jì)損失，這就增加了這些行業(yè)企業(yè)發(fā)生貸款違約的幾率，最終也會(huì)造成住房金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)較大風(fēng)險(xiǎn)。
金融機(jī)構(gòu)自身存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)住房金融機(jī)構(gòu)自身的管理經(jīng)營(yíng)上也存在一定的漏洞，這也帶來(lái)了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。一些商業(yè)銀行的個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的審核環(huán)節(jié)存在標(biāo)準(zhǔn)不嚴(yán)的問(wèn)題，有些銀行為了搶占住房金融市場(chǎng)而放寬了對(duì)個(gè)人貸款者資質(zhì)的審核標(biāo)準(zhǔn)，而且各個(gè)商業(yè)銀行之間并沒(méi)有建立起一個(gè)完善的、共享的借貸者信用記錄平臺(tái)，這也增加了各個(gè)商業(yè)銀行在審核借貸者信用真實(shí)性等方面的難度，寬松的審核門檻很可能讓商業(yè)銀行在房?jī)r(jià)下跌時(shí)遭受極大的損失。由于監(jiān)管不嚴(yán)格還會(huì)造成“假按揭”的問(wèn)題，一些企業(yè)為了不受企業(yè)貸款合同的約束而利用各種關(guān)系辦理住房信用貸款，從而獲得銀行的資金支持，這一過(guò)程中的信息不對(duì)等以及不真實(shí)會(huì)把企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到住房金融機(jī)構(gòu)之上。此外，與國(guó)外多樣化的住房金融機(jī)構(gòu)相比，我國(guó)的金融機(jī)構(gòu)功能單一、資金來(lái)源單一，銀行存款是主要的資金來(lái)源，單一化的渠道阻礙了信托投資基金等進(jìn)入住房金融市場(chǎng)，這就增加了商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)的集中性，不利于分散風(fēng)險(xiǎn)。
我國(guó)住房金融缺少風(fēng)險(xiǎn)分散和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制。一是我國(guó)的住房金融缺乏二級(jí)市場(chǎng)。目前我國(guó)的住房就金融建設(shè)仍然較為集中于一級(jí)市場(chǎng)，而有價(jià)證券交易、流通的二級(jí)市場(chǎng)卻沒(méi)有建立起來(lái)。在住房金融市場(chǎng)不完善的狀態(tài)下，一旦開(kāi)展住房抵押貸款業(yè)務(wù)的住房金融機(jī)構(gòu)遭遇流動(dòng)性資金供給困難和高成本籌資的雙重壓力，其不能運(yùn)用二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行多渠道籌資和分散風(fēng)險(xiǎn)，就給自身增加了累積風(fēng)險(xiǎn)的可能。而且住房金融二級(jí)市場(chǎng)的缺失也使得低收入群體難以申請(qǐng)銀行購(gòu)房貸款或者只能申請(qǐng)利率較高的貸款，不利于住房金融機(jī)構(gòu)發(fā)揮作用。
二是我國(guó)的住房金融機(jī)構(gòu)在融資上還主要以間接融資為主，缺乏直接的融資渠道。在中國(guó)人民銀行發(fā)布的《2011年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》中，2011年我國(guó)金融機(jī)構(gòu)中住房貸款的人民幣余額為10.73萬(wàn)億元，其增長(zhǎng)量占其他貸款增長(zhǎng)量的17.5%。在我國(guó)近4000家的房地產(chǎn)企業(yè)之中，只有130家企業(yè)嘗試過(guò)通過(guò)市場(chǎng)融資而非銀行貸款，而這些企業(yè)大多是在住房企業(yè)改革之前就通過(guò)各種方式實(shí)現(xiàn)上市的企業(yè)，這也是我國(guó)住房金融二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展不起來(lái)的原因之一。
三是我國(guó)的住房金融體系中缺乏政策性的住房貸款擔(dān)保機(jī)制。我國(guó)目前普遍實(shí)行的住房貸款擔(dān)保是要求住房貸款申請(qǐng)人的單位或其他第三方來(lái)做擔(dān)保，這也使得很多想要申請(qǐng)住房貸款的購(gòu)房者因?yàn)椴粷M足條件而無(wú)法申請(qǐng)住房貸款。對(duì)于想要購(gòu)房的低償付能力者，我國(guó)出臺(tái)了廉租房和經(jīng)適房政策，這一方面部分解決了低收入群體的住房問(wèn)題，但另一方面也忽視了政策性擔(dān)保機(jī)構(gòu)的建設(shè)，導(dǎo)致很多住房金融風(fēng)險(xiǎn)往往只能由借款人個(gè)體和商業(yè)銀行來(lái)承擔(dān)，提高了住房金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。
住房金融風(fēng)險(xiǎn)防范措施建議
第一，繼續(xù)完善我國(guó)住房金融的一級(jí)市場(chǎng)。健康完善的住房金融市場(chǎng)應(yīng)該是一級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)同時(shí)存在并共同發(fā)揮作用的。但我國(guó)目前的住房金融市場(chǎng)還主要停留在一級(jí)市場(chǎng)的建設(shè)之上，并且還需要不斷完善發(fā)展。首先，要豐富住房金融一級(jí)市場(chǎng)的層次結(jié)構(gòu)，鼓勵(lì)擔(dān)保機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、評(píng)估機(jī)構(gòu)、信托機(jī)構(gòu)以及征信機(jī)構(gòu)等在住房貸款領(lǐng)域的發(fā)展，完善住房公積金管理體系。其次，目前我國(guó)的住房金融機(jī)構(gòu)在資金來(lái)源上過(guò)于依賴銀行信貸，為此需要拓寬住房金融機(jī)構(gòu)的直接融資渠道，應(yīng)該創(chuàng)造一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)能夠在市場(chǎng)進(jìn)行直接融資的環(huán)境，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)通過(guò)股市債券或其他證券來(lái)融資，改變現(xiàn)有單一的住房金融融資渠道。最后，還要完善住房金融市場(chǎng)體系建設(shè)，同時(shí)發(fā)展抵押市場(chǎng)、保險(xiǎn)市場(chǎng)以及證券市場(chǎng)的發(fā)展，促進(jìn)住房金融一級(jí)市場(chǎng)的不斷完善。
第二，發(fā)展住房金融的二級(jí)市場(chǎng)。發(fā)達(dá)國(guó)家住房金融經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，形成了以抵押貸款證券化為核心的住房金融二級(jí)市場(chǎng)。但在2008年美國(guó)次貸危機(jī)之后，人們意識(shí)到這種金融二級(jí)市場(chǎng)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，但我們并不能忽視二級(jí)金融市場(chǎng)的重要作用，而且實(shí)際上二級(jí)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)仍然是可以檢測(cè)調(diào)控的，如何規(guī)范和引導(dǎo)住房金融二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展是重中之重。針對(duì)我國(guó)缺乏住房金融二級(jí)市場(chǎng)的問(wèn)題，國(guó)家應(yīng)該積極調(diào)控市場(chǎng)進(jìn)行住房金融二級(jí)市場(chǎng)建設(shè)。在這一過(guò)程中，政府首先要制定相關(guān)的法律政策，保證二級(jí)市場(chǎng)在建設(shè)過(guò)程中的合法性和有法可依性；其次要加快開(kāi)發(fā)能夠提供抵押貸款支持的證券商品，鼓勵(lì)開(kāi)辦能夠進(jìn)行住房貸款證券經(jīng)營(yíng)交易的機(jī)構(gòu)，建立和擴(kuò)大住房金融的二級(jí)市場(chǎng)。但在發(fā)展住房金融二級(jí)市場(chǎng)之時(shí)，要堅(jiān)持“審慎”的原則，對(duì)其加強(qiáng)監(jiān)管和引導(dǎo)，防止其在發(fā)展二級(jí)市場(chǎng)時(shí)出現(xiàn)市場(chǎng)秩序混亂等問(wèn)題，保證其良性發(fā)展。
第三，提升住房金融機(jī)構(gòu)自身的管理水平。首先，面對(duì)目前住房金融機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)體住房貸款申請(qǐng)審查不嚴(yán)的問(wèn)題，應(yīng)該鼓勵(lì)銀行內(nèi)部建立專門的客戶信用調(diào)查評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)住房信貸申請(qǐng)者進(jìn)行信用評(píng)估，對(duì)其申請(qǐng)資格以及償債能力進(jìn)行審查，避免潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)，而且各個(gè)商業(yè)銀行之間應(yīng)該建立信用評(píng)價(jià)審查共享體系，通過(guò)信息共享和合作來(lái)共同預(yù)防住房信貸風(fēng)險(xiǎn)。其次，要規(guī)范住房貸款申請(qǐng)、發(fā)放程序，要制定嚴(yán)格而具體的審查標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)住房貸款辦理的評(píng)估、償付、發(fā)放、考核等各個(gè)環(huán)節(jié)都應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估，對(duì)其進(jìn)行程序化和信息化的建設(shè)，方便住房金融機(jī)構(gòu)自身的管理。再次，住房金融機(jī)構(gòu)還可以建立一定的違約處理機(jī)制，當(dāng)住房信貸者不能給按照住房貸款合同進(jìn)行償還時(shí)，住房金融機(jī)構(gòu)可以啟動(dòng)違約處理機(jī)制，對(duì)還款人進(jìn)行一定的違約處理，這能夠有效地避免住房金融機(jī)構(gòu)的利益損失。最后，住房金融機(jī)構(gòu)應(yīng)在內(nèi)部建立自己的風(fēng)控機(jī)構(gòu)，評(píng)估自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
第四，豐富住房信貸資金來(lái)源渠道。住房金融機(jī)構(gòu)融資渠道單一始終是威脅我國(guó)住房金融安全的風(fēng)險(xiǎn)因素之一。因此要防范住房金融風(fēng)險(xiǎn)就必然拓寬住房信貸資金的籌措渠道。住房金融機(jī)構(gòu)可以發(fā)展住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)，制定一定的優(yōu)惠政策吸引個(gè)體把住房資金存入銀行之中，使其成為商業(yè)按揭貸款或公積金貸款的一個(gè)資金來(lái)源補(bǔ)充。住房金融機(jī)構(gòu)還是要不斷發(fā)展建設(shè)二級(jí)市場(chǎng)，可以將證券作為住房信貸資金的市場(chǎng)來(lái)源渠道之一，這能夠降低住房金融機(jī)構(gòu)對(duì)銀行信貸的依賴程度。此外，政府還可以對(duì)保障性住房等福利性事業(yè)貸款進(jìn)行一定的貼息，加大財(cái)政對(duì)于這部分住房金融的支持。
第五，完善住房金融相關(guān)法規(guī)，優(yōu)化外部制度環(huán)境。目前我國(guó)有關(guān)金融發(fā)展的法律法規(guī)雖然不少，但關(guān)于住房金融方面的法律體系還不夠完善和專業(yè)。而且由于法律法規(guī)的缺失，也很難在我國(guó)住房金融市場(chǎng)開(kāi)展二級(jí)市場(chǎng)的培育工作。因此，要防范住房金融風(fēng)險(xiǎn)還需要盡快完善相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)，為住房金融市場(chǎng)的完善提供法律保障，優(yōu)化其外部發(fā)展環(huán)境。國(guó)家有關(guān)部門在法律的制定過(guò)程中應(yīng)該具有統(tǒng)一的規(guī)劃性和前瞻性，為防范住房金融風(fēng)險(xiǎn)未雨綢繆。
（作者單位：湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院）
責(zé)編/于巖（實(shí)習(xí)）
