【摘要】德國對住房基本屬性的堅(jiān)持，對短時間投機(jī)買賣行為的遏制打擊，對住房租賃市場的公平與法制的維護(hù)，以及對公共住房制度的完善，使得其房地產(chǎn)市場保持長期良好運(yùn)行狀態(tài)。

【關(guān)鍵詞】德國 房地產(chǎn)市場 住房租賃市場 【中圖分類號】F13/17 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A

對房地產(chǎn)市場采取嚴(yán)厲的投機(jī)抑制政策

眾所周知，德國在過去幾十年一直奉行高福利的社會制度，住房與醫(yī)療、教育一樣，被作為社會福利機(jī)制的重要組成部分，政府一直從立法、稅收、金融、估價、租賃、補(bǔ)貼等各個方面采取綜合措施，對房地產(chǎn)市場實(shí)行強(qiáng)硬的干預(yù)政策，重點(diǎn)始終放在抑制房價上漲，打擊投機(jī)炒作房價，有效保障住房民生供給。德國從沒有把房地產(chǎn)作為其國家經(jīng)濟(jì)增長的“支柱性產(chǎn)業(yè)”，各級政府也從來不敢貿(mào)然通過提高地價和房價來增加政府稅收。其房地產(chǎn)調(diào)控政策的核心設(shè)計(jì)是努力減少住房空置，強(qiáng)硬抑制房地產(chǎn)市場的投資炒作現(xiàn)象。例如，德國的法律規(guī)定，對于在10年內(nèi)交易的住房，除了要繳納住房評估價值1%-1.5%的不動產(chǎn)稅之外，還需要繳納3.5%的房產(chǎn)交易稅，而且最終的房產(chǎn)交易盈利還需按照價差繳納25%的資本利得稅，對于購買住房未滿7年即轉(zhuǎn)讓的，交易的最高綜合稅率更是可能高達(dá)住房評估價值的50%，嚴(yán)厲的稅收政策極大地壓縮了房地產(chǎn)開發(fā)商和炒房者的盈利空間，使得住房投機(jī)炒作在德國根本無利可圖。

堅(jiān)持“居者有其屋”和供需平衡的公共住房制度

德國非常重視保障居民住房需求，一直努力通過供需平衡的公共住房制度實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。在這方面德國政府有著豐富的公共住房實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。德國從《憲法》和《住宅建設(shè)法》多層次規(guī)定了“居者有其屋”的基本法律原則，聯(lián)邦和地方政府有義務(wù)劃撥資金專門用于建造住房，以滿足居民，尤其是低收入者和其他弱勢群體的要求。基于覆蓋全社會的個人征信與金融信息系統(tǒng)，德國政府可以相對準(zhǔn)確地根據(jù)居民工資收入水平及其它特殊情況，給中低收入居民家庭提供數(shù)量不等的住房補(bǔ)貼，幫助他們購買或租賃房屋。另外，諸如單親家庭、多子女家庭、殘疾人家庭等，都是公共住房供給優(yōu)先考慮的社會群體。

同時，德國的公共住房制度講求供需平衡。德國的住房政策會考慮居民的收入差異，對高、中、低檔住房實(shí)行相對平衡的結(jié)構(gòu)化供應(yīng)。德國人口不多，基本可以根據(jù)人口需求做到精準(zhǔn)供應(yīng)，至少滿足每個家庭能有一套房屋居住。從上世紀(jì)50年代開始，德國政府就大量興建公租房，已經(jīng)累計(jì)建成“福利住房”超過1000萬套，超過全德家庭總數(shù)的40％。

發(fā)達(dá)且相對公平的住房租賃市場

德國的房屋租賃市場是其房價穩(wěn)定的“定海神針”。保護(hù)租戶權(quán)益的各項(xiàng)法律法規(guī)構(gòu)建起相對公平的住房租賃市場，使得很多人尤其是年輕人樂于租房生活。例如，雖然德國近幾年自有住房率有所上升，但全國的租賃住房率仍然較高，特別是年輕人有超過七成都是“租房族”。德國政府鼓勵修建公租房或者用于租賃的房屋，同時對房租水平有著嚴(yán)格限定，由當(dāng)?shù)厥姓块T、房東與房客協(xié)會、房屋租賃介紹所等機(jī)構(gòu)共同制定本地區(qū)不同房屋類型的“房租合理價格表”，法律規(guī)定如果房東變更房租超過“合理房租”的20%即構(gòu)成違法行為，超過50%即構(gòu)成犯罪，如不及時更正將面臨高額罰款甚至牢獄之災(zāi)。

穩(wěn)健的房貸與利率政策

美國次貸危機(jī)對美國、歐盟乃至新興市場經(jīng)濟(jì)的影響至今令人記憶猶新，危機(jī)期間不少發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場都經(jīng)歷了嚴(yán)重蕭條。但同時期的德國則很好地抗衡了金融市場波動對本國房地產(chǎn)市場的影響，其重要的法寶在于德國特殊穩(wěn)健的房貸與利率政策。

與歐洲其它的國家不同，德國的住房金融模式極具特色，主要表現(xiàn)在兩個方面，一方面是德國發(fā)放的房貸總額一半左右都是采用“先存后貸”的住房合同儲蓄模式。德國的住房儲蓄制度是德國最有特色的政策性住房融資制度，其機(jī)制是激勵儲戶每月需按“購房儲蓄契約”金額的5‰進(jìn)行銀行儲蓄，銀行每半年按照配貸指數(shù)大小排序進(jìn)行住房貸款資金配貸。銀行可以借助儲蓄資金減少風(fēng)險，同時鼓勵儲蓄和引導(dǎo)延遲消費(fèi)也有助于減小社會通貨膨脹壓力。另一方面是德國的住房貸款實(shí)行固定利率模式，帶有政策性的住房儲蓄貸款的利率一般低于市場利率且利率在貸款期內(nèi)保持固定不變，商業(yè)住房抵押貸款的固定利率期限平均為11.5年。長期固定房貸利率合同，能夠有效消除因利率波動引起的住房市場投機(jī)活動，也能有效抵御金融市場的波動風(fēng)險和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

總體而言，德國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定主要得益于其發(fā)達(dá)且相對公平的住房租賃市場、獨(dú)特的房貸制度和穩(wěn)健的利率政策，以及公共住房的供需相對平衡?，F(xiàn)代國家治理需要成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場和住房租賃市場，需要樹立“居者有其屋”的住房觀念，應(yīng)有效遏制房地產(chǎn)市場的投機(jī)炒作行為。在這方面，我們可以從德國的實(shí)踐中獲取有價值的啟示。從1998年我國開始住房市場化改革以來，一直比較重視商品房市場發(fā)展，強(qiáng)調(diào)住房的經(jīng)濟(jì)拉動作用，而忽略了住房的社會功能，政府住房保障存在一定的結(jié)構(gòu)性供需錯配。習(xí)近平總書記指出，“加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，要處理好政府提供公共服務(wù)和市場化的關(guān)系、住房發(fā)展的經(jīng)濟(jì)功能和社會功能的關(guān)系、需要和可能的關(guān)系、住房保障和防止福利陷阱的關(guān)系”。健全中國成熟的住房市場，深化住房制度改革，不光要重視商品房市場，同時也應(yīng)加快完善住房租賃市場，盤活存量房，保障租戶和業(yè)主的合法權(quán)益；應(yīng)謹(jǐn)慎對待貨幣與住房利率政策，不能搞強(qiáng)刺激，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場投機(jī)炒作行為與風(fēng)氣；根據(jù)區(qū)域人口結(jié)構(gòu)變化和戶籍人口城鎮(zhèn)化需要，加快完善住房保障和供應(yīng)體系，讓住房回歸基本的居住生活屬性。

（作者分別為中央財經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院院長助理；中央財經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院城市與房地產(chǎn)管理系主任，教授、博導(dǎo)）

【注：本文為國家自然科學(xué)基金面上項(xiàng)目“中國城市保障性住房供給研究：基于人口結(jié)構(gòu)、地方預(yù)算與財富效應(yīng)的多維視角”（項(xiàng)目編號：71473283）的階段性研究成果?！?/p>

【參考文獻(xiàn)】

①《習(xí)近平：加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè) 實(shí)現(xiàn)住有所居》，新華網(wǎng)，2013年10月31日。

責(zé)編/張寒 美編/于珊

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