紐約是全美住房消費最高的城市。尤其是曼哈頓，寸土寸金，房屋價格、租金都非常高。2010年，曼哈頓公寓的均價是84萬美元。到了2016年，均價已經(jīng)超過百萬。紐約房租的價格，也在紐約和美國所有大城市中居首。不過，一些相對貧窮人口，卻住在曼哈頓的一些豪華大樓里面，泰然自若。他們付的租金，可能只是有錢人的一個零頭。

孔子大廈前的孔子銅像

紐約唐人街有座“孔子大廈”，大樓前面有一尊孔子銅像，以此得名。孔子大廈內(nèi)有一部分住房，就是紐約市政府為低收入華人提供的廉租公寓。廉租公寓是紐約市政府幫助貧窮人口安居措施。

紐約市的廉租住房制度已有70年歷史。紐約有兩種照顧中、低收入家庭的住房，一種是“廉租房”，一種是租金管制樓。

紐約市租金管制公寓，租金低于市場價格，租金上漲受到法律限制。紐約市有100萬套“固定租金”的租金管制公寓，是面向中、低收入人群的保障性住房。向政府報名申請，通過抽簽方式?jīng)Q定。所有年滿55歲的合法居民，都可以申請。住在公寓收入特別低的居民，可以得到政府房屋補貼。政府同房東和租戶共同簽訂協(xié)議，租金每年的漲幅很小或不漲。

華人陳女士1997年開始租下布魯克林的米契爾-拉瑪公寓（Mitchell-Lama）。住了一段時間后，她當(dāng)起二房東，把公寓轉(zhuǎn)租給一位楊姓華人；楊先生有樣學(xué)樣，當(dāng)起三房東，又把房子分租給其他華人。

事情最終被紐約市房屋保護及開發(fā)局（DHPD）發(fā)現(xiàn)；房屋保護及開發(fā)局為了搞清楚案子，先后開了6次聽證會。陳女士違反租房協(xié)議，她和三房東，全部給趕走。陳女士不服，向紐約州法庭控告房屋保護及開發(fā)局，不予立案；陳女士上訴紐約州高級法院上訴庭，上訴庭裁定陳女士敗訴。

多年來，紐約市政府為了抑制曼哈頓的房價，一直實施廉租房政策。紐約市政府把一些公寓大樓，劃為政府補貼的公寓。在曼哈頓這樣的商業(yè)黃金地段，制定特別的房屋政策，凡是符合條件的中、低收入者，每月用低于市場租金的三分之一到一半的價格，就可以租到較好地段公寓。廉租房政策，也維持了像曼哈頓這樣地區(qū)的人口的多元化。不至于成為只有富人，沒有工薪階層的地區(qū)。

另一種，是政府蓋的樓宇，叫“政府樓”。研究紐約市政府樓的沈先生說：“紐約市在四五十年代較有規(guī)模地建造廉租住房，紐約市的五個區(qū)都有廉租住房小區(qū)。這些小區(qū)都有政府部門來管理。這種做法有二個缺點，政府投入的財力精力太多，二是低收入家庭太集中。”建造大量“政府樓”的一個后果是社區(qū)出現(xiàn) “低層次、低教育；高失業(yè)、高犯罪”的類似中國“城中村”的城市貧窮社區(qū)。

位于法拉盛的一處政府樓

紐約 New Chinatown 法拉盛就有幾棟這樣的“政府樓”。這幾棟政府樓坐落在法拉盛的黃金地段。大樓的住戶多是低收入的黑人和其他有色人種。大樓衛(wèi)生條件差，鼠患不斷；大樓內(nèi)治安也較其他大樓差。政府不得不撥款安裝電視監(jiān)控。與這棟大樓隔一條街，新蓋的天景大廈，是一棟豪華公寓；富人與窮人，隔著一條街，形成法拉盛一個獨特的住宅風(fēng)景。

70年代起，紐約政府改變了集中在一個區(qū)域建造大批窮人和老人公寓的做法。政府不再集中建造廉租住房小區(qū)。政府把補助的住房計劃，分攤到新蓋的大樓中。紐約市政府，就是通過這樣的政策，把窮人和富人安置在一棟樓里。使貧窮的市民也能夠住在曼哈頓這樣的鬧市，避免一個社區(qū)貧富絕對分離。

1971年，紐約制定了一項法律---《421-A法》。當(dāng)時，紐約經(jīng)濟蕭條，紐約地皮昂貴；蓋出的房子沒人買。地產(chǎn)商投資建房意愿不高。為了吸引地產(chǎn)開發(fā)商重返紐約，刺激地產(chǎn)開發(fā)。根據(jù)《421-A法》，在紐約投資的地產(chǎn)商，可以得到10到15年的減免地稅優(yōu)惠。條件是必須將房屋面積20%作平價房屋出售或出租給中、低收入家庭。

要從紐約政府手拿土地的私人開發(fā)商， 必須在計劃中列出將拿出部分單元來給窮人住，包括要建多少公共場所，有沒有低收入家庭兒童托兒計劃。這樣一來，讓窮人跟富人住在一個社區(qū)，讓窮人也能住上舒適的公寓。政府把為窮人蓋房的責(zé)任落實到每個開發(fā)商頭上。

2010年12月28日，紐約市長彭博簽署《421-A修改法案》，將原法律中規(guī)定的地區(qū)范圍擴大到整個曼哈頓和部分布魯克林區(qū)。這條新法將在十年內(nèi)為紐約帶來兩萬套新建平價房屋。廉租房的制度，實際上是保護社會穩(wěn)定的一種政策。

紐約政府給老人、貧困家庭、無業(yè)游民提供一定比例的廉價出租房，就是基于這個思路和法規(guī)。這個法規(guī)和糧食券制度結(jié)合，成為美國社會保障低收入人口的兩大利器。美國的福利制度，在食、住上保護了社會弱勢群體。政府控制房租的廉租房，跟糧食券制度，恰好成了穩(wěn)定社會的兩個“穩(wěn)定器”。不過，這種照顧弱勢團體的社會福利政策，被川普等政客視為討好選民的“政治不正確”。

上圖這套公寓的主人在那里住了近12年，租住的是一套總面積約55平方米的一居室公寓。其中，客廳面積約26平方米，臥室面積約15平方米，有兩個壁櫥。這樣一套公寓在曼哈頓每月租金一般都在3000美元以上，而她只需付大約1500美元

政府對弱勢團體資助，以政府收入為前提。紐約州政府撥給紐約市預(yù)算削減，彭博政府隨后取消無家可歸家庭房租補貼計劃---優(yōu)勢（Advantage），造成紐約市無業(yè)游民增加，游民收容所人滿為患。自由資本主義攻擊社會福利和大政府社會政策，沒有看到這個政策是個調(diào)解洪水的大壩。游民收容所像是一個平民蓄水池。這是社會穩(wěn)定的最后防線。

一個城市有適量的租金管制公寓，是社會穩(wěn)定的保證。中國城市房租有上漲趨勢。房價高居不下，信貸成本、購房門檻顯著提高，將催漲各地房租價格。樓房限購后，北京、上海、廣州等一線城市房屋的租金會持續(xù)上漲。如制定“租金管制措施”和“分散式廉租房”法規(guī)，可抑制限購政策帶來的房租飛漲，給租房的90后和城市農(nóng)民工安居的住所，無疑可以增加城市的人口結(jié)構(gòu)多元化和年輕化。