【摘要】為防范房?jī)r(jià)泡沫化風(fēng)險(xiǎn)，中央政治局會(huì)議明確提出“抑制資產(chǎn)泡沫”。央行將在2016年初的基礎(chǔ)上實(shí)施穩(wěn)健偏緊的貨幣政策，尤其將加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的信貸限制和宏觀(guān)審慎監(jiān)管，證監(jiān)會(huì)等部門(mén)以及相關(guān)城市地方政府也相繼收緊調(diào)控政策。在此情形下，房?jī)r(jià)漲幅將會(huì)逐漸放緩，房?jī)r(jià)泡沫化問(wèn)題也將得以緩解。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)泡沫 去庫(kù)存 市場(chǎng)分化 公共服務(wù)均等化

【中圖分類(lèi)號(hào)】F293.3 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2015年以來(lái)逐漸回暖，進(jìn)入2016年后更是加速升溫，而且表現(xiàn)出明顯的“分化”態(tài)勢(shì)。三四線(xiàn)城市去庫(kù)存形勢(shì)依舊嚴(yán)峻，而北上廣深四大一線(xiàn)城市和二線(xiàn)“四小龍”（南京、廈門(mén)、蘇州、合肥）等城市的房?jī)r(jià)卻持續(xù)飆升。2016年上半年，四大一線(xiàn)城市新建商品住宅與二手住宅價(jià)格平均漲幅分別高達(dá)28.8%和29.5%，二線(xiàn)“四小龍”房?jī)r(jià)漲幅與一線(xiàn)城市不相上下。面對(duì)北上廣深等重要城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的局面，權(quán)威人士明確強(qiáng)調(diào)“房地產(chǎn)泡沫”風(fēng)險(xiǎn)正在不斷加大，7月份的中央政治局會(huì)議更是罕見(jiàn)提及“抑制資產(chǎn)泡沫”。由于房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)（房地產(chǎn)對(duì)GDP貢獻(xiàn)度約30%）和社會(huì)穩(wěn)定（房地產(chǎn)占家庭財(cái)產(chǎn)的比重高達(dá)70%左右）至關(guān)重要，如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅波動(dòng)將給經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)穩(wěn)定帶來(lái)嚴(yán)重的負(fù)面沖擊，因此有必要對(duì)房地產(chǎn)泡沫化風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，在此基礎(chǔ)上準(zhǔn)確判斷中央政治局會(huì)議“抑制資產(chǎn)泡沫”的決定對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的影響。

為什么要抑制房地產(chǎn)價(jià)格泡沫

“房改”以來(lái)中國(guó)經(jīng)歷了多輪房?jī)r(jià)上漲周期，它們主要是由城鎮(zhèn)化帶來(lái)的強(qiáng)勁剛性需求以及經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)時(shí)期家庭購(gòu)買(mǎi)力的持續(xù)提升等因素所推動(dòng)，但是本輪房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中這些驅(qū)動(dòng)因素已經(jīng)大幅減弱。其一，截止2015年底，四大一線(xiàn)城市城鎮(zhèn)化率均已經(jīng)達(dá)到85%以上，二線(xiàn)“四小龍”中城鎮(zhèn)化率最低的合肥也已經(jīng)達(dá)到70.4%，未來(lái)這些城市的城鎮(zhèn)化速度將逐漸放緩，新增城鎮(zhèn)人口可能會(huì)越來(lái)越少。其二，近年來(lái)四大一線(xiàn)城市和二線(xiàn)“四小龍”經(jīng)濟(jì)增速無(wú)一例外地大幅下滑，四大一線(xiàn)城市平均增速已經(jīng)從2010年的11.6%下降到2016年上半年的7.5%，二線(xiàn)“四小龍”平均增速已經(jīng)從2010年的14.8%大幅下滑到2016年上半年的8.4%。

與前幾輪房?jī)r(jià)上漲周期不同，本輪房?jī)r(jià)上漲很大程度上由投機(jī)性資金所驅(qū)動(dòng)，并呈現(xiàn)出泡沫化特征。為應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力和“債務(wù)-通縮”風(fēng)險(xiǎn)，2015年以來(lái)央行采取了多輪降準(zhǔn)和降息操作，釋放了大量流動(dòng)性。與此同時(shí)，2014年以來(lái)出臺(tái)的房地產(chǎn)新政策都激勵(lì)持有住房的家庭再次購(gòu)買(mǎi)住房。多次降準(zhǔn)、降息操作與一系列刺激政策使房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷升溫，并導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)氛圍越來(lái)越濃重。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在房?jī)r(jià)漲幅最大的深圳，購(gòu)房者中投機(jī)者所占比重超過(guò)了三成，利用“自買(mǎi)自賣(mài)轉(zhuǎn)按揭”和“眾籌”等手段進(jìn)行房地產(chǎn)投機(jī)的現(xiàn)象較為常見(jiàn)。投機(jī)資金促成的房?jī)r(jià)上漲使得目前房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出明顯的泡沫化特征。

房?jī)r(jià)泡沫化將會(huì)給經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)穩(wěn)定帶來(lái)諸多危害。一方面，房?jī)r(jià)泡沫化將導(dǎo)致資金“脫實(shí)向虛”，不利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在外部需求萎縮、融資成本偏高和稅負(fù)過(guò)重等因素的影響下，中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資回報(bào)率相對(duì)較低，降低了企業(yè)家的投資熱情，而房?jī)r(jià)泡沫化則進(jìn)一步擠占了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金，國(guó)企和非國(guó)企紛紛涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。另一方面，房?jī)r(jià)泡沫還會(huì)加劇家庭財(cái)產(chǎn)不平等程度，引發(fā)無(wú)房家庭的不滿(mǎn)情緒，不利于社會(huì)穩(wěn)定。對(duì)素有“居者有其屋”文化傳統(tǒng)的中國(guó)人來(lái)講，擁有一套住房是普通家庭一代人甚至幾代人追求的目標(biāo)。面對(duì)房?jī)r(jià)泡沫，富裕家庭只要購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)之后便可以坐享其成、不勞而獲；而無(wú)房家庭卻在與房?jī)r(jià)賽跑，積攢存款的速度甚至比不過(guò)房?jī)r(jià)上漲的速度，他們很可能將因此而產(chǎn)生不公平和被剝削的心理落差。

如果房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅上漲，房地產(chǎn)給經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)穩(wěn)定帶來(lái)的負(fù)面影響會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重。而且，伴隨著資產(chǎn)泡沫的不斷膨脹，投資者的樂(lè)觀(guān)預(yù)期將出現(xiàn)動(dòng)搖，并且可能會(huì)在某一時(shí)點(diǎn)演化為市場(chǎng)恐慌，最終引發(fā)資產(chǎn)價(jià)格的暴跌。一旦房?jī)r(jià)泡沫破裂，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)穩(wěn)定同樣會(huì)遭到嚴(yán)重沖擊：房地產(chǎn)投資將大幅下滑，不利于“穩(wěn)增長(zhǎng)”；企業(yè)所抵押房地產(chǎn)的價(jià)值將大幅縮水，導(dǎo)致債務(wù)清償和資產(chǎn)廉價(jià)拋售的惡性循環(huán)，這極有可能將本已出現(xiàn)“債務(wù)-通縮”跡象的中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步推入“債務(wù)-通縮”陷阱之中；家庭財(cái)產(chǎn)將會(huì)大幅縮水，民眾怨言會(huì)隨之大幅增加，不利于社會(huì)穩(wěn)定。有鑒于此，很有必要抑制四大一線(xiàn)城市和二線(xiàn)“四小龍”等城市的房地產(chǎn)價(jià)格泡沫。

未來(lái)一段時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)判斷

中長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)取決于供給和需求狀況，其中需求端影響因素主要是適齡購(gòu)房人口規(guī)模和經(jīng)濟(jì)增速等。但是短期里這些因素變化不大，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的主要是貨幣政策和各級(jí)政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策。要想判斷“抑制資產(chǎn)泡沫”背景下房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，關(guān)鍵就是分析貨幣政策和各級(jí)政府房地產(chǎn)調(diào)控政策的定位。

貨幣政策方面，央行將在2016年初的基礎(chǔ)上實(shí)施穩(wěn)健偏緊的貨幣政策，尤其加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的信貸限制和宏觀(guān)審慎監(jiān)管。去產(chǎn)能和去庫(kù)存背景下，中國(guó)面臨較為嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)下行壓力，為了“穩(wěn)增長(zhǎng)”，央行在2016年一季度實(shí)行了“穩(wěn)健略偏寬松”的貨幣政策。一季度M2增速達(dá)到13.4%，超過(guò)13%的增長(zhǎng)目標(biāo)，遺憾的是，貨幣政策不僅沒(méi)能有效服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，反而助推了房地產(chǎn)泡沫化發(fā)展態(tài)勢(shì)。一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款同比增長(zhǎng)22.2%，在此情形下，央行開(kāi)始收緊貨幣政策，2016年二季度M2同比增速為11.8%，比一季度下降了1.6個(gè)百分點(diǎn)，明顯低于13%的增長(zhǎng)目標(biāo)。但是，資金仍然不斷地流向房地產(chǎn)，二季度房地產(chǎn)貸款余額同比增長(zhǎng)24%，增速比一季度再度提高了1.8個(gè)百分點(diǎn)。中央政治局“抑制資產(chǎn)泡沫”決定出臺(tái)之后，央行在《2016年二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中表示，“前期的房?jī)r(jià)較快上漲有可能逐步傳導(dǎo)”，“若頻繁降準(zhǔn)會(huì)大量投放流動(dòng)性，容易強(qiáng)化對(duì)政策放松的預(yù)期”，要“進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域差異化調(diào)控”，“清理房地產(chǎn)場(chǎng)外配資”。由此可知，接下來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的貨幣政策環(huán)境與2016年一季度相比將會(huì)收緊，一方面央行將會(huì)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款的限制，另一方面央行針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)審慎監(jiān)管力度將進(jìn)一步增強(qiáng)。

房地產(chǎn)調(diào)控政策方面，在中央政治局會(huì)議“抑制資產(chǎn)泡沫”的決定出臺(tái)之前，上海和深圳就已經(jīng)開(kāi)始收緊調(diào)控政策，而決定出臺(tái)之后，證監(jiān)會(huì)和銀監(jiān)會(huì)等部門(mén)以及二線(xiàn)“四小龍”也相繼收緊調(diào)控政策。第一，上海和深圳在3月份分別出臺(tái)“325新政”，重點(diǎn)限制投機(jī)性購(gòu)房行為。深圳新政規(guī)定，戶(hù)籍人口限購(gòu)兩套房，購(gòu)買(mǎi)第二套房時(shí)的首付比例由30%提高至40%；非戶(hù)籍人口限購(gòu)一套房，社保繳納年限由1年大幅提高至3年。上海新政更加嚴(yán)格，擁有1套住房的居民家庭購(gòu)買(mǎi)第2套住房時(shí)，如果是普通自住房，首付比例不低于50%，如果是非普通自住房，首付比例不低于70%；非戶(hù)籍人口購(gòu)房社保繳納年限由2年大幅提高至5年。第二，證監(jiān)會(huì)和銀監(jiān)會(huì)等部門(mén)正在加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)籌集資金和資金使用的監(jiān)管力度，旨在打壓“地王”現(xiàn)象，從成本端著手降低房?jī)r(jià)增速。例如證監(jiān)會(huì)規(guī)定，不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)再融資對(duì)流動(dòng)資金進(jìn)行補(bǔ)充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款。第三，二線(xiàn)“四小龍”正在相繼出臺(tái)提高土地出讓金首付比例、收緊個(gè)人購(gòu)房貸款政策等緊縮性調(diào)控政策。需要強(qiáng)調(diào)的是，蘇州8月份的樓市新政規(guī)定，“非本市戶(hù)籍居民家庭申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第2套住房時(shí)，應(yīng)提供自購(gòu)房之日起前2年內(nèi)在蘇州市區(qū)累計(jì)繳納1年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。開(kāi)發(fā)企業(yè)在簽訂購(gòu)房合同時(shí)應(yīng)認(rèn)真審核購(gòu)房人資格，購(gòu)房人違反限購(gòu)規(guī)定或購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2套住房的，登記部門(mén)不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)”。這意味著蘇州成為2014年北上廣深之外的大城市取消限購(gòu)政策之后，首個(gè)重啟限購(gòu)的城市，由此足以體現(xiàn)出政府限制房?jī)r(jià)增速的決心。

在央行“繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策”、證監(jiān)會(huì)和銀監(jiān)會(huì)等部門(mén)加強(qiáng)監(jiān)管力度、地方政府收緊調(diào)控政策等因素的共同作用之下，四大一線(xiàn)城市和二線(xiàn)“四小龍”的房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)預(yù)計(jì)將逐漸趨緩，甚至可能下跌。但是，房?jī)r(jià)大幅下跌的概率相對(duì)較小，因?yàn)橐坏┓績(jī)r(jià)大幅下跌，中央和地方政府將會(huì)出手“救市”。自“房改”以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在2008年、2012年和2014年經(jīng)歷過(guò)三輪下行周期，中央政府和地方政府無(wú)一例外地出臺(tái)措施穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)。究其原因，房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)至關(guān)重要，此外，房地產(chǎn)業(yè)能給地方政府帶來(lái)巨額土地出讓金和可觀(guān)的稅收收入，為地方政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)籌集資金。一旦房?jī)r(jià)大幅下滑，將給地方經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大沖擊，因此中央和地方政府仍然會(huì)采取必要措施，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。

公共服務(wù)均等化才能解決房地產(chǎn)市場(chǎng)分化困境

面對(duì)一線(xiàn)城市和二線(xiàn)“四小龍”房?jī)r(jià)泡沫化風(fēng)險(xiǎn)以及三四線(xiàn)城市庫(kù)存高企并存的局面，目前各界普遍認(rèn)為應(yīng)該通過(guò)“因城施策”來(lái)解決房地產(chǎn)市場(chǎng)分化困境。不管是中央政治局的決定、證監(jiān)會(huì)和銀監(jiān)會(huì)等部門(mén)的舉措，還是各地方政府出臺(tái)的收緊房地產(chǎn)調(diào)控政策，都遵循了“因城施策”的思路。但是，過(guò)去十余年房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)表明，限購(gòu)、限貸和收緊住房信貸等調(diào)控政策只能短時(shí)間內(nèi)減緩北上廣深等重要城市的房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)，一旦政策有所松動(dòng)，房?jī)r(jià)可能再次大幅上漲，陷入房?jī)r(jià)“越調(diào)越高”的窘境。與此同時(shí)，三四線(xiàn)城市紛紛根據(jù)自身情況，通過(guò)發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、搬遷補(bǔ)貼、物業(yè)補(bǔ)貼以及放寬落戶(hù)條件等方式吸引農(nóng)民工購(gòu)房，但是“去庫(kù)存”的效果也不甚明顯。因此，總體來(lái)講，“因城施策”可能難以解決房?jī)r(jià)泡沫化風(fēng)險(xiǎn)以及三四線(xiàn)城市庫(kù)存高企的問(wèn)題。

事實(shí)上，一線(xiàn)和二線(xiàn)“四小龍”城市與三四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是完全獨(dú)立的，二者密切相關(guān)。一線(xiàn)和二線(xiàn)“四小龍”城市房?jī)r(jià)大幅上漲而且維持上漲預(yù)期的重要原因是，三四線(xiàn)城市人口不斷涌入，因此新增住房需求持續(xù)存在。而三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)庫(kù)存高的一個(gè)重要原因則是這些城市的人口外流至一線(xiàn)和二線(xiàn)“四小龍”城市，導(dǎo)致潛在的住房需求流失。之所以人口不斷從三四線(xiàn)城市涌入北上廣深等重要城市，是因?yàn)楸鄙蠌V深的教育、醫(yī)療、社會(huì)保障等基本公共服務(wù)明顯優(yōu)于三四線(xiàn)城市。以高等教育為例，全國(guó)一共有39所985高校，其中北京多達(dá)8所，北上廣和二線(xiàn)“四小龍”合計(jì)18所，幾乎占據(jù)全國(guó)的一半。

正因如此，應(yīng)將一線(xiàn)和二線(xiàn)“四小龍”城市與三四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)看成一個(gè)整體，其中的紐帶就是公共服務(wù)。通過(guò)轉(zhuǎn)變政府職能（從增長(zhǎng)型政府轉(zhuǎn)向服務(wù)型政府）和加大轉(zhuǎn)移支付力度等舉措，縮小三四線(xiàn)城市與一線(xiàn)城市和二線(xiàn)“四小龍”等城市之間的公共服務(wù)差距。實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)均等化，就能夠有效解決房地產(chǎn)市場(chǎng)分化困境。一方面，公共服務(wù)均等化將會(huì)提高三四線(xiàn)城市教育、醫(yī)療和社會(huì)保障等公共服務(wù)的供給數(shù)量和質(zhì)量，這樣可以提高三四線(xiàn)城市的吸引力，減少人口外流，從而化解房地產(chǎn)庫(kù)存。另一方面，三四線(xiàn)城市外流人口減少自然會(huì)減輕一線(xiàn)城市和二線(xiàn)“四小龍”城市的外來(lái)人口壓力，從而減少潛在的首次置業(yè)需求，這樣才能夠從根本上削弱一線(xiàn)城市和二線(xiàn)“四小龍”城市的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，化解房?jī)r(jià)泡沫化問(wèn)題。

（作者分別為中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)、教授；中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所助理研究員）

【注：本文為馬克思主義理論研究和建設(shè)工程重大項(xiàng)目“防范和化解經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)研究”(項(xiàng)目編號(hào)：2015MZD033)的階段性研究成果】

【參考文獻(xiàn)】

①《開(kāi)局首季問(wèn)大勢(shì)——權(quán)威人士談當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)》，《人民日?qǐng)?bào)》，2016年5月9日。

責(zé)編/張寒 美編/于珊

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