作者：上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授　陳杰

在實(shí)踐中科學(xué)落實(shí)“房子是用來住的、不是用來炒的”，有必要有效吸收國(guó)際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，以推動(dòng)政策設(shè)計(jì)優(yōu)化。舉目全球，德國(guó)不僅人均居住水平高，而且較好地解決了中低收入家庭的住房問題。更為可貴的是，德國(guó)住房?jī)r(jià)格長(zhǎng)期穩(wěn)定，幾乎從來沒有出現(xiàn)過房?jī)r(jià)的大起大落，還成功抵御了各種外部沖擊的影響，從而也對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展起到了穩(wěn)壓器作用。德國(guó)在消除投機(jī)炒作、還原住房居住屬性、促進(jìn)全民住有所居的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)了住房市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展，這一成功經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。

當(dāng)?shù)刈》渴袌?chǎng)概況

房?jī)r(jià)較低。2012年，德國(guó)商品房均價(jià)為每平方米3094歐元，遠(yuǎn)低于英國(guó)每平方米19100歐元和法國(guó)每平方米14696歐元的均價(jià)。即使在大城市，2014年柏林的平均房?jī)r(jià)也僅為4578美元/平方米，遠(yuǎn)低于倫敦的28713美元/平方米。從房?jī)r(jià)收入比或房貸收入比角度看，慕尼黑、柏林在眾多國(guó)際化大城市中也是很低的。

房?jī)r(jià)穩(wěn)定。1985年至2015年，德國(guó)個(gè)人收入增長(zhǎng)了3倍，房?jī)r(jià)僅上漲60%，而同期美國(guó)的房?jī)r(jià)上漲了2倍。2008年國(guó)際金融危機(jī)讓英國(guó)、美國(guó)房?jī)r(jià)大跌，德國(guó)房?jī)r(jià)反而逆勢(shì)有所增長(zhǎng)。

居住水平高。較低的房?jī)r(jià)并沒有抑制德國(guó)開發(fā)商建造房屋的積極性，德國(guó)住房供應(yīng)一直比較充足，而且開發(fā)水平高。2014年，德國(guó)只有6.6%的居民存在某種程度的住房擁擠，只有1.6%的居民存在較為嚴(yán)重的住房困難。這兩項(xiàng)指標(biāo)在主要發(fā)達(dá)國(guó)家中都處于最低之列。

租房市場(chǎng)高度發(fā)展。2014年，德國(guó)居民以市場(chǎng)租金水平租賃的比率為39.6%，是主要發(fā)達(dá)國(guó)家中比例最高的。另外，有8%的人住在政府補(bǔ)貼或社會(huì)公益型租賃住房里。這也就是說，社會(huì)總體上不需要為居民的住房補(bǔ)貼過多的公共資源。

“獨(dú)善其身”的關(guān)鍵原因

德國(guó)住房市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，有效增進(jìn)社會(huì)和諧與經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在其他發(fā)達(dá)國(guó)家頻頻被房?jī)r(jià)波動(dòng)困擾下，德國(guó)得以“獨(dú)善其身”的關(guān)鍵原因包括：

從供給側(cè)入手，增產(chǎn)能、補(bǔ)短板，優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)。二戰(zhàn)結(jié)束后，德國(guó)有6200萬人口、1460萬戶家庭，卻只有940萬套房屋可供居住，房屋極度短缺。德國(guó)政府采用多種辦法鼓勵(lì)新房建設(shè)，尤其是鼓勵(lì)私人建房。例如，提供30年至35年的無利息住房建設(shè)貸款，對(duì)私人建房予以稅費(fèi)優(yōu)惠，等等。

除了鼓勵(lì)私人建房，具有保障性質(zhì)的公共住房、社會(huì)住房也得到發(fā)展。德國(guó)分別在1950年和1956年制定了第一部、第二部住房建設(shè)法，規(guī)定政府通過稅收減免和低息貸款支持包括私人資本在內(nèi)的投資主體開展社會(huì)住房建設(shè)，逐漸建立包括城市政府、公有企業(yè)興建的公租房和依托民間資本建設(shè)的社會(huì)住房在內(nèi)的多途徑供應(yīng)模式。1950年至1955年，德國(guó)范圍內(nèi)有180萬套住宅得到資助。到上世紀(jì)50年代末，德國(guó)的社會(huì)住房占新建住房的70%。

住房市場(chǎng)導(dǎo)向清晰，有完善的法律制度設(shè)計(jì)。德國(guó)政府明確把住房政策看作是國(guó)家社會(huì)福利體系的一個(gè)重要組成部分，刻意淡化房地產(chǎn)業(yè)的“支柱”地位。德國(guó)的住房建設(shè)法、住房補(bǔ)助金法、住房租賃法和私人住房補(bǔ)助金法分別為社會(huì)保障住房供給、中低收入的房租補(bǔ)貼、租賃市場(chǎng)的規(guī)范和私有住房提供法律框架，被稱為德國(guó)住房政策的“四大支柱”。

特殊的住房金融制度對(duì)穩(wěn)定住房市場(chǎng)購(gòu)買預(yù)期，起到了穩(wěn)壓器作用。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家中，德國(guó)實(shí)行獨(dú)樹一幟的“先存后貸”“低存低貸”和固定利率的合同住房?jī)?chǔ)蓄模式。其前提是德國(guó)貨幣政策十分穩(wěn)健、通脹預(yù)期穩(wěn)定。在這個(gè)背景下，消費(fèi)者購(gòu)買力得到有效保障，也就穩(wěn)定了供應(yīng)預(yù)期，房?jī)r(jià)水平亦相應(yīng)得到鎖定。

注意優(yōu)化結(jié)構(gòu)，租賃購(gòu)買“兩條腿”走路。德國(guó)在市場(chǎng)租房領(lǐng)域?qū)嵤?ldquo;解約保護(hù)”和“租金約束”政策。“解約保護(hù)”指的是承租人可以不用給出理由跟出租人解約，但出租人需要在符合法律規(guī)定的情況下才能提出解約要求。“租金約束”即3年之內(nèi)出租人不得加價(jià)至當(dāng)?shù)胤孔馑降?0%以上，各州政府每年根據(jù)數(shù)據(jù)分析制定當(dāng)?shù)刈饨鹚健?/p>

　經(jīng)驗(yàn)不能切割性移植

德國(guó)在打擊投機(jī)炒房、促進(jìn)全民住有所居方面取得了世人矚目的成績(jī)，很多經(jīng)驗(yàn)值得我國(guó)借鑒。但必須注意的是，這一整套政策根植于德國(guó)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、金融體系乃至歷史文化的土壤中。對(duì)其他國(guó)家而言，很難碎片化學(xué)習(xí)，也不能切割性移植。

比如，德國(guó)房?jī)r(jià)穩(wěn)定與發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)健的貨幣政策直接相關(guān)；極具特色的合同住房?jī)?chǔ)蓄制度，曾在上世紀(jì)90年代被引入我國(guó)試點(diǎn)，但出現(xiàn)了水土不服的情況；德國(guó)房?jī)r(jià)區(qū)域差異小，更是該國(guó)區(qū)域相對(duì)平衡發(fā)展的產(chǎn)物；德國(guó)居民的購(gòu)房需求不太強(qiáng)烈，與社會(huì)保障制度發(fā)達(dá)、不需要“以房養(yǎng)老”等存在關(guān)系。

總的來看，在住房市場(chǎng)的法制建設(shè)、租賃市場(chǎng)的規(guī)范、社會(huì)住房與市場(chǎng)住房的協(xié)調(diào)統(tǒng)一等方面，德國(guó)的相關(guān)做法和經(jīng)驗(yàn)值得我們學(xué)習(xí)和吸收。此外，德國(guó)住房金融制度對(duì)于我國(guó)住房金融體系改革，尤其是政策性住房金融體系的建立和完善，也有參考價(jià)值。