共有產(chǎn)權(quán)管理辦法正式落地 住建委再次督促市場(chǎng)加快供應(yīng)
32個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房 你選哪個(gè)安家?
9月30日,《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》正式實(shí)施,同日,首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目朝陽(yáng)區(qū)錦都家園也進(jìn)行了公開(kāi)搖號(hào)。此前,由于共有產(chǎn)權(quán)管理辦法沒(méi)有正式落地,共有產(chǎn)權(quán)房(自住房)的申購(gòu)暫緩。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì),《辦法》實(shí)施后,此前推出的共有產(chǎn)權(quán)房土地入市速度也會(huì)加快。上周,北京市住建委也印發(fā)通知要求,加快推進(jìn)政策性住房、商品房及配套設(shè)施建設(shè)任務(wù)落實(shí),加快建設(shè)進(jìn)度,盡快形成有效供應(yīng),切實(shí)保障群眾住房需求。
新政策、新要求下,一大批共有產(chǎn)權(quán)房即將入市,哪些購(gòu)房者將受益?運(yùn)行了四年的自住房變身共有產(chǎn)權(quán)房,除名稱外,到底發(fā)生了哪些變化?有哪些項(xiàng)目在路上等待購(gòu)房人申請(qǐng)?
住建委要求推進(jìn)未開(kāi)工項(xiàng)目建設(shè) 共有產(chǎn)權(quán)房入市速度有望加快
等待了三個(gè)多月,小梁終于等到了錦都家園的搖號(hào)結(jié)果,這次他的選房順序排到了6000多號(hào)。雖然買到的可能幾乎為零,但對(duì)小梁來(lái)說(shuō),也算是一塊石頭落了地。
今年6月,繼東壩兩個(gè)項(xiàng)目申購(gòu)失敗后,小梁又申購(gòu)了朝陽(yáng)區(qū)錦都家園項(xiàng)目,申購(gòu)?fù)瓿珊?,他一直關(guān)注著該項(xiàng)目的動(dòng)向,不過(guò)北京市住建委官網(wǎng)上,項(xiàng)目狀態(tài)一直顯示為“資格核驗(yàn)中”。據(jù)了解,申購(gòu)過(guò)程跨越政策轉(zhuǎn)折點(diǎn)的錦都家園,是北京首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目,此前由于《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》沒(méi)有正式落地,遲遲沒(méi)有進(jìn)入搖號(hào)程序。
9月30日,該《辦法》正式實(shí)施,同日,錦都家園也舉行了公開(kāi)搖號(hào)儀式,121186戶家庭獲得最終的選房順序。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,由于錦都家園的申購(gòu)處在自住型商品房到共有產(chǎn)權(quán)住房的政策過(guò)渡期,申購(gòu)時(shí)間有所拉長(zhǎng),這期間其他自住型商品房入市節(jié)奏也被暫緩?!掇k法》落地實(shí)施后,此前出讓的自住房地塊入市節(jié)奏也會(huì)加快。
近日,北京市住建委也印發(fā)了《關(guān)于加快推進(jìn)2017年政策性住房、商品房及配套設(shè)施投資任務(wù)落實(shí)的通知》?!锻ㄖ芬螅鲄^(qū)住建委、房管局主管領(lǐng)導(dǎo)要親自帶隊(duì),定期赴項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡查,通過(guò)督促項(xiàng)目投資落地,加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。加快推進(jìn)政策性住房、商品房及配套設(shè)施建設(shè)任務(wù)落實(shí),加快建設(shè)進(jìn)度,盡快形成有效供應(yīng)。
針對(duì)已拿地未開(kāi)工項(xiàng)目,特別是2014年至2016年期間新拿地未開(kāi)工項(xiàng)目,各單位要及時(shí)了解項(xiàng)目推進(jìn)需求,進(jìn)一步暢通審批渠道,提高服務(wù)效率,盡可能縮短行政事項(xiàng)辦理時(shí)限,為推動(dòng)項(xiàng)目盡快開(kāi)工創(chuàng)造條件。針對(duì)處于在施階段的項(xiàng)目,特別是2016年以后新開(kāi)工的項(xiàng)目,要加大推進(jìn)服務(wù)力度,努力加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。針對(duì)“1300萬(wàn)平方米拿地未開(kāi)工和950萬(wàn)平方米開(kāi)工未入市”專項(xiàng)任務(wù)清單項(xiàng)目,各單位要集中精力,持續(xù)發(fā)力,繼續(xù)做好推進(jìn)工作。下一步,市、區(qū)兩級(jí)住建委(房管局)將繼續(xù)加大協(xié)調(diào)推進(jìn)力度,全力推進(jìn)政策性住房、商品房及配套設(shè)施建設(shè)進(jìn)度。
《廣廈時(shí)代》根據(jù)北京市國(guó)土資源局公開(kāi)數(shù)據(jù)整理,目前北京土地已出讓,但尚未申購(gòu)的項(xiàng)目共有28個(gè),加上剛推出尚未公開(kāi)競(jìng)拍的四個(gè)地塊,共有32個(gè)地塊上的共有產(chǎn)權(quán)房等待購(gòu)房人的申購(gòu)。
申購(gòu)資格門(mén)檻提高 “新北京人”申購(gòu)成功概率提升
《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》中規(guī)定,該《辦法》施行前已銷售的自住型商品住房項(xiàng)目出租、出售管理,按照原規(guī)定執(zhí)行。該《辦法》施行后,未銷售的自住型商品住房、限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房,以及政府收購(gòu)的各類政策性住房再次銷售的,均按該《辦法》執(zhí)行。
這也就意味著,運(yùn)行了近四年的自住型商品房將退出市場(chǎng),此前出讓的自住型商品房地塊也都將轉(zhuǎn)向供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)住房。相較自住房,共有產(chǎn)權(quán)房的申請(qǐng)門(mén)檻有所提高。
按照以前自住房的申請(qǐng)政策,名下無(wú)房或僅有一套住房的北京戶籍家庭,以及符合購(gòu)房條件且名下無(wú)房的非京籍家庭,都可以購(gòu)買“自住型商品房”。不同類型家庭只是申請(qǐng)的優(yōu)先級(jí)不同。而共有產(chǎn)權(quán)房的申請(qǐng)條件要求則增加了不少。申請(qǐng)家庭應(yīng)符合本市住房限購(gòu)條件且家庭成員在本市均無(wú)住房,單身申請(qǐng)者則需年滿30周歲。
此外,已簽訂住房購(gòu)買合同或征收(拆遷)安置房補(bǔ)償協(xié)議的;在本市有住房轉(zhuǎn)出記錄的;有住房家庭夫妻離異后單獨(dú)提出申請(qǐng),申請(qǐng)時(shí)點(diǎn)距離婚年限不滿三年的均不能申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)房。如果申請(qǐng)家庭放棄選定共有產(chǎn)權(quán)房或選定住房后未簽訂購(gòu)房合同,累計(jì)兩次及以上的,3年內(nèi)不得再次申購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房。
而且,如果共有產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房人通過(guò)購(gòu)買、繼承、受贈(zèng)等方式取得其他住房的,其共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)份額需由代持機(jī)構(gòu)回購(gòu)。也就是說(shuō),要想持續(xù)保留手里的共有產(chǎn)權(quán)房,購(gòu)房人就不能再有其他房產(chǎn)。
雖然申購(gòu)門(mén)檻提高了,但有一部分申購(gòu)人購(gòu)買到共有產(chǎn)權(quán)房的概率明顯提高了,那就是“新北京人”。早期的自住型商品房申購(gòu)中,非京籍家庭屬于非優(yōu)先家庭,很難有選房機(jī)會(huì),但《辦法》規(guī)定,共有產(chǎn)權(quán)房滿足在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%。以錦都家園為例,搖號(hào)按照銷售對(duì)象分為兩組,第一組為朝陽(yáng)區(qū)戶籍無(wú)房家庭及在朝陽(yáng)區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍無(wú)房家庭,共95965戶。面向該組家庭銷售的房源為299套,占該項(xiàng)目總房源的70%,中簽率為0.3%。第二組為在朝陽(yáng)區(qū)工作且符合北京市住房限購(gòu)政策的非京籍(“新北京人”)無(wú)房家庭,共25221戶,面向該組家庭銷售的房源為128套,占該項(xiàng)目總房源的30%,中簽率約為0.5%。“新北京人”的中簽概率相較本區(qū)戶籍無(wú)房戶還要略微高一些。
實(shí)際價(jià)格相較自住房有所提升 品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)大幅提升
相比自住型商品房,共有產(chǎn)權(quán)房另一個(gè)最大的變化體現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)比例的分配上。自住房政策中規(guī)定,自住房購(gòu)買五年內(nèi)不得上市,五年后上市收益的30%上繳財(cái)政。
一刀切的政策讓不同區(qū)域的自住房未來(lái)的增值空間出現(xiàn)很大不同,而共有產(chǎn)權(quán)房在產(chǎn)權(quán)分配上進(jìn)行了大幅度的調(diào)整。
以錦都家園為例,如果該項(xiàng)目在《辦法》實(shí)施前搖號(hào)銷售,購(gòu)房人擁有的是完整的產(chǎn)權(quán),持有滿五年后再次交易需要將收益的30%上繳。而按照《辦法》的新規(guī)定,該項(xiàng)目均價(jià)為22000元/平方米,單套住房的購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額比例為50%,政府持有剩余50%產(chǎn)權(quán)。再次上市時(shí),政府委托的代持機(jī)構(gòu)優(yōu)先回購(gòu),且購(gòu)房人只能得到50%產(chǎn)權(quán)部分的收益。雖然購(gòu)買時(shí)的價(jià)格沒(méi)有變化,但對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō),購(gòu)房、持有的成本還是有所上升。
除了產(chǎn)權(quán)分配發(fā)生變化外,近期入市的共有產(chǎn)權(quán)房地塊的銷售定價(jià)也有一定上浮。以昌平北七家的共有產(chǎn)權(quán)房為例,2014年入市的自住房地塊,出讓時(shí)定價(jià)為19000元/平方米,而北京市國(guó)土資源局最新掛出的共有產(chǎn)權(quán)房地塊,銷售價(jià)格則定為30000元/平方米,含全裝修。
價(jià)格有所調(diào)整的同時(shí),北京市住建委對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)也進(jìn)行了明確規(guī)定。品質(zhì),成為共有產(chǎn)權(quán)房的另一個(gè)代名詞。
與《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》同步,北京市住建委同時(shí)出臺(tái)了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計(jì)宜居建設(shè)導(dǎo)則(試行)》。對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的土地供應(yīng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、專家評(píng)審、招投標(biāo)管理、質(zhì)量監(jiān)管、嚴(yán)格驗(yàn)收、售后服務(wù)、執(zhí)行監(jiān)管、物業(yè)管理、社區(qū)營(yíng)造等進(jìn)行了規(guī)定,明確要求共有產(chǎn)權(quán)住房全面實(shí)施裝配式建造、全裝修成品交房,執(zhí)行綠色建筑二星級(jí)及以上標(biāo)準(zhǔn)。近日,北京市住建委官方公眾號(hào)“安居北京”也發(fā)表了文章,代表官方從品質(zhì)層面解讀了共有產(chǎn)權(quán)住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。文章提到,未來(lái)的共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目,將成為集環(huán)境優(yōu)美、交通便捷、配套完善、節(jié)能環(huán)保、質(zhì)量過(guò)硬、智慧科技于一體的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。
共有產(chǎn)權(quán)房讓投資客“走開(kāi)”
此前,有人提出由于去杠桿化及限貸限購(gòu)政策影響,商品房投資屬性在下降,而共有產(chǎn)權(quán)房作為一個(gè)新品類,而且價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于周邊商品房,一旦過(guò)了政策期,價(jià)格會(huì)從二手房市場(chǎng)找齊,正如當(dāng)初的經(jīng)濟(jì)適用房5年政策期之后,跟商品房?jī)r(jià)格差得并不是特別多。因此,共有產(chǎn)權(quán)還是有投資價(jià)值的。
對(duì)此,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉提出異議。
首先,從制度設(shè)計(jì)看,北京的共有產(chǎn)權(quán)是中國(guó)保障房歷史上到目前為止最完善的一次。
其次,從投資角度看,共有產(chǎn)權(quán)已經(jīng)毫無(wú)價(jià)值,所以從制度設(shè)計(jì)上,的確是非常明顯地回歸了居住,“避免了過(guò)度福利化”導(dǎo)致的開(kāi)著寶馬申請(qǐng)的現(xiàn)象。買了共有產(chǎn)權(quán)房,未來(lái)通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)小戶型作為跳板,獲得升值的概率已經(jīng)非常低了,基本上離開(kāi)這個(gè)市場(chǎng)的可能性也很小。
第三,共有產(chǎn)權(quán)房的最重大的政策變化是,不得轉(zhuǎn)商,也就是說(shuō),購(gòu)房者將永遠(yuǎn)不能夠獲得完全意義上的投資價(jià)值。雖然在體系內(nèi)也有一定的升值可能性。
共有產(chǎn)權(quán)房實(shí)際就變成了有產(chǎn)權(quán)的公租房,可流轉(zhuǎn),但投資屬性弱。