作者：上海財經(jīng)大學(xué)副校長、教授，上海財經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟與管理學(xué)院博士生　姚玲珍、王芳

發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，是貫徹“房子是用來住的，不是用來炒的”要求、順應(yīng)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、促進購租并舉住房制度和供應(yīng)體系完善的重要舉措。在這一過程中，共有產(chǎn)權(quán)住房如何定位、供應(yīng)主體是否可以多元化、共有人之間的權(quán)利和義務(wù)的明確以及產(chǎn)權(quán)比例劃分能否更加靈活等問題，仍有待進一步思考。

第一，堅持共有產(chǎn)權(quán)住房的保障功能。

理論上，住房保障制度的設(shè)計存在三種原則：福利原則、救濟原則和幫扶原則。共有產(chǎn)權(quán)住房制度遵循的是幫扶原則，即由政府和家庭一起努力解決住房困難，避免住房保障中的權(quán)利尋租和居民套利。

從我國的實踐來看，上海、江蘇淮安將共有產(chǎn)權(quán)住房定位于保障性住房，供應(yīng)對象為本市戶籍的中低收入住房困難家庭，并對住房面積、可支配收入、人均財產(chǎn)等有明確規(guī)定。北京、廣東深圳的共有產(chǎn)權(quán)住房則定位為政策性商品住房，具有保障性和市場化的雙重特征。其中，北京規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)住房不少于30%的房源供應(yīng)給在本地工作的非本市戶籍家庭，面向?qū)ο蟾鼮閺V泛。這種定位上的差異使得各地在供應(yīng)對象甚至供后管理方面存在不同。

結(jié)合理論和實踐，我們認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)住房應(yīng)定位于對現(xiàn)有保障性住房體系的改進和補充，屬于具有保障性質(zhì)的政策性住房。

第二，注意推動參與主體的多元化。

我國共有產(chǎn)權(quán)住房制度是從供給端發(fā)力，由政府給予支持，推動中低收入家庭通過自身努力逐步擁有住房，體現(xiàn)了互幫互助、共享發(fā)展的理念。為了更好地落實共享發(fā)展理念，可以借鑒一些發(fā)達國家的經(jīng)驗，鼓勵更多主體參與共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)，完善共有產(chǎn)權(quán)住房制度。在使人民擁有更多獲得感的同時，實現(xiàn)住房保障模式從政府主導(dǎo)向政府引導(dǎo)、社會參與、市場運作的轉(zhuǎn)變。

例如，英國共有產(chǎn)權(quán)住房主要由住房協(xié)會負(fù)責(zé)運作和管理，政府則負(fù)責(zé)對共有產(chǎn)權(quán)住房的面向?qū)ο?、保障?biāo)準(zhǔn)、運行方式等進行頂層設(shè)計。又如，美國共有產(chǎn)權(quán)住房是伴隨金融創(chuàng)新而逐步發(fā)展起來的，金融信貸機構(gòu)直接參與共有產(chǎn)權(quán)，使住房建設(shè)資金渠道多元，也有利于風(fēng)險的分擔(dān)。

總的來看，多元化參與主體提升了住房保障水平和整體運行效率。就我國的情況而言，為了擴大供應(yīng)主體，可先鼓勵企事業(yè)單位、非盈利機構(gòu)成為共有產(chǎn)權(quán)的持有主體。例如，各高校和科研院所可采用共有產(chǎn)權(quán)的方式向引進人才提供住房。這一方面有利于增加住房供應(yīng)，另一方面又能有效避免產(chǎn)權(quán)模糊的問題。待共有產(chǎn)權(quán)運行機制成熟后，可建立住房合作社來接管政府已有的住房，并展開進一步的開發(fā)和建設(shè)，從而減輕政府管理壓力與財政壓力。之后，還可嘗試允許房地產(chǎn)開發(fā)商等成為共有產(chǎn)權(quán)的持有主體，推進住房保障供應(yīng)與市場化供應(yīng)的銜接。

第三，權(quán)利與義務(wù)明晰，確保共有人之間的公平。

通常情況下，共有產(chǎn)權(quán)住房采取政府和購房人按份共有的方式。政府將其持有產(chǎn)權(quán)中蘊含的使用權(quán)讓渡給購房人，由購房人獨占使用，而相應(yīng)的房屋維護、管理責(zé)任完全由購房人承擔(dān)。可見，共有人之間并未完全按照擁有的產(chǎn)權(quán)比例享受權(quán)利和分擔(dān)義務(wù)。這在實際運作中容易形成產(chǎn)權(quán)模糊乃至混亂。諸如購房人對共有產(chǎn)權(quán)住房是否擁有處置權(quán)，如能否用于抵押、出租等，以及處置時產(chǎn)生的收益或風(fēng)險應(yīng)如何分配等，不時引發(fā)爭議。

現(xiàn)實中，不同地方的具體規(guī)定是有所不同的。上海強調(diào)，在取得完全產(chǎn)權(quán)前不得出租、出借以及進行除購房按揭外的抵押。北京的共有產(chǎn)權(quán)住房由于具有一定的商品房特性，故可出租、可抵押，業(yè)主自主權(quán)更大。但是，后期出租收益如何分配、抵押貸款如何償還等問題尚有待明確。一個初步的建議是，在不違背住房保障功能的前提下，可適當(dāng)賦予購房人一定的處置權(quán)，但共有人之間須對相關(guān)權(quán)益與責(zé)任作出明確約定。

第四，產(chǎn)權(quán)比例精準(zhǔn)化，滿足不同家庭的購房訴求。

在國外，共有產(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)權(quán)比例分配呈現(xiàn)兩個方面的特征：一是，初始產(chǎn)權(quán)比例靈活、保障面廣；二是，產(chǎn)權(quán)比例具有可調(diào)整性。例如，英國共有產(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)權(quán)比例設(shè)置靈活，購房者可以在25%至75%之間任意選擇。同時，建立產(chǎn)權(quán)比例調(diào)整機制，購房人可依據(jù)自身經(jīng)濟收入、住房支出支付能力的增加購買剩下的產(chǎn)權(quán)。當(dāng)然，在購房家庭經(jīng)濟條件變差時，也可以減少產(chǎn)權(quán)持有比例，變現(xiàn)部分產(chǎn)權(quán)。

在此，建議先設(shè)定一個購買基礎(chǔ)比例，購房人所持有比例在不低于該比例下，可依據(jù)自身條件自由選擇產(chǎn)權(quán)比例。同時，在一定條件下允許減持部分產(chǎn)權(quán)，但原則上不能低于基礎(chǔ)比例。