【摘要】近年來，一些地方的房價居高不下，普通群眾買不起房，很多商品房空置，開發(fā)商為保持房價，也面臨著極大的金融風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)市場仍需進一步調(diào)控，要通過平衡房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系、控制房地產(chǎn)市場上的不合理投資行為等手段，加強房地產(chǎn)市場的管理，保證房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)  調(diào)控政策  供需關(guān)系   

【中圖分類號】F293.35    【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A

近幾年，隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房價一路上漲，房地產(chǎn)市場上炒房的人越來越多，一些地方的房地產(chǎn)市場已經(jīng)偏離供需平衡狀態(tài)，長此以往，會導(dǎo)致越來越多有實際需求的人買不起房，更不利于經(jīng)濟社會的穩(wěn)定發(fā)展。為此，國家出臺了一系列調(diào)控政策，旨在調(diào)控房價，引導(dǎo)公眾理性購房，推動我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

我國房地產(chǎn)市場仍需深層調(diào)控

房地產(chǎn)市場作為我國經(jīng)濟發(fā)展不可或缺的一部分，其價格始終牽動著廣大人民群眾的心。同時，房地產(chǎn)業(yè)也是我國財政收入的重要來源，是城市發(fā)展的重要組成部分，能夠拉動城市經(jīng)濟的發(fā)展。房產(chǎn)對于普通群眾來說屬于剛性需求，但部分有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)的人根據(jù)各地房價的趨勢購房、賣房，一度使房價直線上升，甚至一些城市出現(xiàn)了個別地段買不到房的現(xiàn)象。市場上的炒房行為越來越突出，學(xué)校、醫(yī)院、公園等附近的房價高到驚人。

房價的波動影響著相關(guān)產(chǎn)業(yè)的價格走向，如果房價大幅波動，會加劇人們生產(chǎn)生活和行業(yè)市場的不穩(wěn)定性。例如，房價增長會帶動鋼筋、水泥、砂石等價格迅速提高，進而影響整個建材行業(yè)的市場價格，一旦房價跌落，這些材料的價格又會迅速下降，給人們生產(chǎn)生活造成一定的影響。

房地產(chǎn)業(yè)是促進我國經(jīng)濟增長的主要行業(yè)之一，能夠有效拉動內(nèi)需，但這一特點也是造成房地產(chǎn)價格居高不下的一個重要因素。近年來，我國政府通過經(jīng)濟政策和土地政策對房價實施了調(diào)控，但是調(diào)控初期的效果卻不甚理想。具體來說，2003年后開始對房地產(chǎn)價格進行調(diào)控，但是成效不明顯。受2008年經(jīng)濟危機的影響，房地產(chǎn)業(yè)又一度十分蕭條，為我國經(jīng)濟發(fā)展帶來一些負(fù)面影響。近年來，房價高漲后，各地政府也出臺了一系列調(diào)控政策，但是一些地方的房價還是居高不下，甚至出現(xiàn)了“越調(diào)越漲”的現(xiàn)象，我們對房價的預(yù)想調(diào)控成果和實際情況還有一些差距，給調(diào)控帶來極大難度。

房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展的重要支撐，也是財政收入的主要來源。但是近年來房價一路飆升，購房難的現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。在城市發(fā)展過程中，房地產(chǎn)業(yè)是一些城市的支柱性產(chǎn)業(yè)，能夠拉動城市經(jīng)濟，但實際上人們的收入水平與房地產(chǎn)價格卻不成正比，加之房價一直居高不下，給人們購房帶來極大困難。按照國際標(biāo)準(zhǔn)，正常的房價收入比的取值范圍為4—6，但目前我國實際房價收入比卻高于這個區(qū)間，極易造成房地產(chǎn)泡沫。

房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的不合理也是造成房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定的一項重要因素，在我國房地產(chǎn)市場供給中，普通商品房和經(jīng)濟適用房占總房源的30%—35%，別墅、商業(yè)用房、公寓在我國總房源中占比較大。所以，我國普通群眾買不到房、買不起房。普通公眾買不起房正是目前我們需要重點解決的問題。

從供需雙方來看，一方面，我國房價居高不下，造成很多商品房賣不出去；另一方面，普通群眾買不起房，而一些城市中的大部分商品房空置，開發(fā)商為保持房價，即使讓房間空置也不愿降低房價，從而造成了資源的浪費，開發(fā)商也面臨極大的金融風(fēng)險。我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展能夠連接投資和消費，政府在調(diào)控房地產(chǎn)價格時應(yīng)考慮到這兩項因素，通過調(diào)控房地產(chǎn)價格使我國經(jīng)濟實現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展。

從調(diào)控政策、供需關(guān)系等方面入手，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展

繼續(xù)深入實施房價調(diào)控政策。通過調(diào)控房地產(chǎn)市場，使房地產(chǎn)價格趨于合理，是促進我國經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的一個重要途徑。目前，在國家出臺一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，房價已有所下降，取得了初步成效。但從全國范圍來看，還有很多地區(qū)的房價沒有得到有效調(diào)控，滿足不了普通居民的購房需求。尤其是近幾年，房地產(chǎn)的快速發(fā)展使社會上形成一種炒房的風(fēng)氣，一些人通過買房和賣房獲取經(jīng)濟利益，不停上漲的房價導(dǎo)致一些地方出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，不利于我國經(jīng)濟的長遠(yuǎn)發(fā)展。因此，繼續(xù)深入實施宏觀調(diào)控政策，進一步調(diào)控房價是非常有必要的。通過有效抑制房價上漲，將房價控制在正常范圍之內(nèi)，有效解決普通群眾購房難的問題。要進一步加強房地產(chǎn)市場管理，保證房地產(chǎn)市場健康、有序地發(fā)展。

平衡房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系。黨的十九大報告指出：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”各地應(yīng)出臺相關(guān)優(yōu)惠政策或有力舉措鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商多建設(shè)保障性住房和經(jīng)濟適用房，解決更多人買不起房、沒房住的難題。平衡房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系需做到以下幾點：一是在建設(shè)保障性住房和經(jīng)濟適用房時應(yīng)確保足夠的土地供應(yīng)，并在審批土地方面給予相應(yīng)的政策支持；二是政府應(yīng)將經(jīng)濟適用房和保障性住房的建設(shè)落實到實際行動中，對開發(fā)建設(shè)過程進行全程監(jiān)督，保證好房屋質(zhì)量。與此同時，我國政府應(yīng)完善相關(guān)政策，保障群眾的住房利益，降低人們的購房壓力，真正實現(xiàn)“讓全體人民住有所居”。

控制房地產(chǎn)市場上的不合理投資行為。要想調(diào)控房價，就要對房地產(chǎn)市場上的不合理投資行為進行控制，監(jiān)控和打擊不正當(dāng)購買房地產(chǎn)的行為。房產(chǎn)稅是我國一項重要的稅收來源，通過對稅負(fù)進行約束并對稅收進行調(diào)節(jié)，能夠有效緩解房價不斷上漲的情況，減少居民的購房壓力，進而達(dá)到促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的目的。我國在優(yōu)化房產(chǎn)稅的過程中，能夠再次分配財產(chǎn)稅，還能有效緩解貧富分化的現(xiàn)象。因此，嚴(yán)格管控投資行為能夠減少房地產(chǎn)市場的炒房現(xiàn)象，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

從制度保障、雙向調(diào)控的層面促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展

強化不動產(chǎn)登記制度。不動產(chǎn)登記是調(diào)控房地產(chǎn)市場的前提和基礎(chǔ)，在房地產(chǎn)交易過程中，我們應(yīng)對房屋情況有清楚了解并明確房屋的產(chǎn)權(quán)問題。房地產(chǎn)的商品屬性決定了其在交易過程中會存在一定的風(fēng)險，而不動產(chǎn)登記制度則能夠有效解決交易后的產(chǎn)權(quán)糾紛等問題。

注重雙向調(diào)控。經(jīng)濟全球化背景下，我國房地產(chǎn)價格勢必會受到全球經(jīng)濟狀況的影響，倘若國際經(jīng)濟環(huán)境不佳，也會為我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來一些負(fù)面影響。所以，要想使房地產(chǎn)市場實現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展，就要實行雙向調(diào)控。房產(chǎn)的持續(xù)升值會導(dǎo)致市場上存在很多炒房的人，他們將房產(chǎn)投資作為一種快速獲利的手段，瘋狂買入，導(dǎo)致房價虛高，住房率低、空置率高。對此，各地政府要從雙向維度進行調(diào)控，在一二線城市，嚴(yán)控購房資格，將房價穩(wěn)定在一定水平。

適當(dāng)采取房企融資解凍的方式促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。融資解凍能夠使房地產(chǎn)市場在不景氣的情況下，穩(wěn)定發(fā)展并恢復(fù)活力，符合房地產(chǎn)發(fā)展的長遠(yuǎn)目標(biāo)。但需要注意的是，這項舉措不適合中小企業(yè)。

（作者為武漢理工大學(xué)博士研究生）

【參考文獻(xiàn)】

①丁杰、李仲飛等：《房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性與有效性——基于信貸資源再配置的視角》，《經(jīng)濟評論》，2015年第4期。

②孫濤、鄭曉亞：《我國房地產(chǎn)調(diào)控政策的制定與執(zhí)行——基于博弈論與激勵理論的建模分析》，《云南財經(jīng)大學(xué)學(xué)報》，2015年第4期。

③韓永輝、張佐敏等：《房地產(chǎn)“限購令”的調(diào)控機制與政策反思——基于單中心雙環(huán)城市模型的分析》，《經(jīng)濟理論與經(jīng)濟管理》，2016年第7期。

責(zé)編/劉芋藝  趙橙涔    美編/于珊

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