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王東京:征收房地產(chǎn)稅的困難

房地產(chǎn)稅將在部分地區(qū)開展試點(diǎn),此消息披露后,立即成為社會關(guān)注的熱點(diǎn)。我這里想討論的是,開展房地產(chǎn)稅試點(diǎn)可能會遇到哪些困難。

征收房地產(chǎn)稅,是國際通行的做法,應(yīng)該早在人們的意料之中。然而據(jù)我所知,目前學(xué)界對征收房地產(chǎn)稅的看法并不一致。有學(xué)者認(rèn)為,國內(nèi)房產(chǎn)不同于國外的房產(chǎn),人家西方國家居民購房,擁有房地產(chǎn)的所有權(quán);而國內(nèi)購房只有70年使用權(quán),并無所有權(quán)。所以我們不應(yīng)仿效西方國家的做法。

另有一種觀點(diǎn)說:近些年國內(nèi)房價(jià)已整體高于西方國家的房價(jià),究其原因,是政府高價(jià)出讓土地,而高地價(jià)推高了房價(jià)。并分析說,消費(fèi)者高價(jià)買房時,政府已經(jīng)從消費(fèi)者那里得到了不菲的收入,若再征收房地產(chǎn)稅,無異于從一頭牛身上剝下兩張皮,這樣對消費(fèi)者不公平。

驟然聽,兩種觀點(diǎn)皆不無道理,但我卻不同意他們的分析。不錯,我國城市土地歸國家所有,居民購房只有使用權(quán)??梢赋龅氖?,這里的“使用權(quán)”是個習(xí)慣說法。事實(shí)上,它不僅包含房屋使用權(quán)(房主的居住權(quán)),同時也包括收益分享權(quán)(房屋出租取得租金的收入權(quán))和轉(zhuǎn)讓權(quán)(房屋出售權(quán))。在經(jīng)濟(jì)學(xué)里,此三項(xiàng)權(quán)利即為“產(chǎn)權(quán)”。房主擁有房屋產(chǎn)權(quán),當(dāng)然得交稅。

我曾多次說過,國家依法征稅,原因是政府提供了公共服務(wù),納稅人享受了公共服務(wù),所以必須給政府支付對價(jià)。由此看,政府對房產(chǎn)征稅,與房主是否擁有房屋“所有權(quán)”無關(guān),關(guān)鍵是要看房屋“產(chǎn)權(quán)”是否需要國家保護(hù)。天下沒有免費(fèi)午餐。若房主希望自己房屋“產(chǎn)權(quán)”不被侵犯,需要國家保護(hù),那么就應(yīng)給國家繳稅。

不能否認(rèn),國內(nèi)房價(jià)確實(shí)偏高。問題是房主支付了高房價(jià)是否就無需繳房產(chǎn)稅呢?我的看法,高房價(jià)與征收房產(chǎn)稅是兩回事。經(jīng)濟(jì)學(xué)說,房價(jià)與地價(jià)的關(guān)系,是房價(jià)拉高地價(jià),而非地價(jià)推高房價(jià)。房產(chǎn)開發(fā)商不蠢,若市場房價(jià)走低,他們絕不會去高價(jià)拿地。有事實(shí)為證:2008年國內(nèi)房價(jià)大跌,地價(jià)也隨之大跌;2009年后房價(jià)上漲,地價(jià)才又跟著漲起來。

國內(nèi)房價(jià)為何會居高不下?經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋,是住房供不應(yīng)求??晌覀兡壳暗默F(xiàn)實(shí)是,一線城市住房空置率達(dá)16.8%,二線城市達(dá)22.2%,三線城市達(dá)21.8%。何以出現(xiàn)這種怪象?原來,有些人買房并不是為了自己住,而是為了炒,是炒房拉高了房價(jià),今天“高房價(jià)”與“高空置”并存,原因即在于此。

設(shè)想一下,假若政府一旦開征房地產(chǎn)稅,目前人們手里的空置房是不是會賣出去?當(dāng)然會。若20%左右的空置房賣出去,住房供給增加,房價(jià)必然下降??梢?,開征房產(chǎn)稅不單可以增加政府的收入,而且還可平抑市場房價(jià),滿足低收入者的購房剛需。此舉一石二鳥,請問有何理由反對開征房地產(chǎn)稅呢?

當(dāng)然,征收房地產(chǎn)稅涉及千家萬戶,利益攸關(guān),在操作層面應(yīng)慎之又慎。其實(shí),國家之所以先在部分地區(qū)試點(diǎn),也是為了投石問路,希望通過試點(diǎn)摸索經(jīng)驗(yàn),然后再在面上推開。這些日子,我自己一直在思考這樣一個問題:房地產(chǎn)稅的計(jì)稅對象和稅率應(yīng)該如何確定?

關(guān)于計(jì)稅對象。最便捷的當(dāng)然是按人均住房面積征,這也是國內(nèi)多數(shù)學(xué)者的主張。比如目前城鎮(zhèn)人均住房約40平方米,故可考慮將起征點(diǎn)設(shè)定為人均50平方米,超過人均50平方米征稅,50平方米以下可以免征。此辦法雖然簡便,但有個難題不好解決。舉個例子,一家老兩口住房100平方米,不必繳稅;可若其中1位過世,另一位就得繳稅。如此,豈不會加重老人的負(fù)擔(dān)?

實(shí)不相瞞,起初我的設(shè)想是按房產(chǎn)的套數(shù)征:首套住房可以免征;從第二套開始征。可當(dāng)我與同事討論時,對方卻不贊成。并舉證反駁說,他認(rèn)識某年輕夫婦,前幾年購買了首套50平方米的住房,后來有了小孩,房子不夠住,又買了一套90平方米的房子。若按人均面積征,不用繳稅;但若按住房套數(shù)征卻得繳稅,他們會接受么?

是的,按人均面積或按套數(shù)征稅皆各有弊端。所以我現(xiàn)在的觀點(diǎn),是將兩者結(jié)合起來。顧名思義,房地產(chǎn)稅是針對房產(chǎn)持有者征收的資產(chǎn)類稅。所謂資產(chǎn),是指能直接產(chǎn)生收入的財(cái)產(chǎn)。顯然,當(dāng)住房用于出租或者炒賣時,屬于資產(chǎn);而自己住時則屬消費(fèi)品。首套住房是自己住的,故無論是否超過人均50平方米都不應(yīng)征稅。

至于對第二套房產(chǎn)是否征稅,我認(rèn)為應(yīng)綜合考慮住房面積。上面那對年輕夫婦有了孩子,兩套住房加起來人均未超過50平方米,他們的第二套房不應(yīng)征稅。但若人均面積超出了50平方米,對超出的部分則應(yīng)征稅。為何要作這種區(qū)分?因?yàn)閷Φ诙追坎徽鞫?,難免會有人鉆空子:一套房子自己住,另一套用于出租或炒賣。

最后再說稅率設(shè)計(jì)。此問題相對簡單些,我也簡單說??偟脑瓌t:顧及多數(shù)人的承受度。前面講過,國家征收房地產(chǎn)稅,目的是增加政府收入,抑制炒房、提高住房使用效率。我看到的數(shù)據(jù),發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)稅率最高為2%。而中國是發(fā)展中國家,去年城鎮(zhèn)居民人均年收入約4.3萬元?;诖?,我國房產(chǎn)稅率應(yīng)該低一些,可根據(jù)住房面積,在0.1%—1%之間逐步累進(jìn)。

[責(zé)任編輯:潘旺旺]
標(biāo)簽: 王東京   房地產(chǎn)稅