房地產(chǎn)泡沫為何會出現(xiàn)

只有找出現(xiàn)象背后的根本原因，才能找到解決問題的合適工具和辦法，因此，識別房地產(chǎn)泡沫的主要影響因素，具有特別重大的政策含義。為了弄清楚我國房地產(chǎn)市場泡沫產(chǎn)生的根本原因，筆者首先調(diào)研了1000名相關(guān)學(xué)者、業(yè)內(nèi)人士和消費者，回收的調(diào)查問卷有816份。根據(jù)相關(guān)的樣本數(shù)據(jù)，政府行為、貨幣政策、缺乏其他的投資渠道、財富不平等、社會保障體系不完善是排在前五位的影響因素，其中，將政府行為排在第1位的問卷425份，占52%；將貨幣政策排在第1位的問卷335份，占41%；將缺乏投資渠道排在第1位的問卷7份。

目前，政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù)是房價上漲的一個重要因素已無多大異議。在現(xiàn)有官員升遷機制下，地方政府有極大的動力去追求GDP的增長，而賣地建房又是提升GDP最快的方式和工具。另外，目前所實行的財稅體制是分稅制，地方政府的事權(quán)和財權(quán)明顯不相匹配，導(dǎo)致地方政府的財政支出嚴重依賴房地產(chǎn)，提高地價和房價有時成為了地方政府的無奈之舉。大部分學(xué)者和專業(yè)人士都認為，貨幣政策是房地產(chǎn)價格暴漲的另一個主要因素。每一次信貸規(guī)模擴張都與房價的上漲高度重合，譬如2008年的4萬億和今年年初的9000多億的信貸，以及從去年開始的多次降準降息，無不刺激地價和房價飆升。在實體經(jīng)濟下滑和物價水平上漲的過程中，信貸資金最優(yōu)的選擇不是進房市就是進股市，這就是為什么每個地王的身后都有國有企業(yè)影子的原因。近50年來，美國發(fā)行了大約10萬億美元的貨幣，而同期我國發(fā)行了相當于20萬億美元的貨幣，2015年底M2達到了近150萬億人民幣。美元是世界貨幣，而絕大部分的人民幣卻只能在在國內(nèi)流通，在如此超量貨幣的環(huán)境里，房價想不漲都難。不僅如此，巨量貨幣缺乏合適的投資渠道，實體經(jīng)濟下滑，真實存款利息接近負數(shù)，大量資金只好沖向房地產(chǎn)市場。我國社保體系還不完備，孩子上學(xué)要錢，家人生病要錢，很多人甚至還擔憂自己未來的生活，在沒有合適的投資和保值工具的條件下，不得不用自己的積蓄來購買住房，以備急需。

因此，我國房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因是多方面的，許多因素交織在一起，一時很難有大的改變。抑制房地產(chǎn)泡沫需要多部門通力合作，需要較長時間的磨合和調(diào)整，任何單一的政策措施都難以達到預(yù)期的目標。

如何走出房價越調(diào)越高的怪圈

在中共中央政治局提出要抑制資產(chǎn)泡沫后，財政部部長樓繼偉表示，要“義無反顧地推進房地產(chǎn)稅制改革”；中國人民銀行表態(tài)不會頻繁降準降息；證監(jiān)會透露，上市公司再融資審核新增內(nèi)容，包括不允許房企通過再融資對流動資金進行補充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)，而不能用于拿地和償還銀行貸款；一些地方政府也開始對房地產(chǎn)進行調(diào)控。這些措施無疑會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響。要有效地抑制房地產(chǎn)泡沫，需要國務(wù)院協(xié)調(diào)好相關(guān)部門的行動。筆者研究發(fā)現(xiàn)，近三十幾年來，我國很多政策，特別是有關(guān)房地產(chǎn)的政策都沒有達到預(yù)期目標，效果很不理想，譬如，房價越調(diào)越高。究其原因，除了地方政府的博弈之外，最主要的是政府的政策相互矛盾，相互沖突。譬如，每次調(diào)整房價時，本應(yīng)縮小信貸規(guī)模，實行緊縮的貨幣政策，然而，緊接著實行的卻是寬松的貨幣政策。今年中央提出要“抑制資產(chǎn)泡沫”，希望相關(guān)政府部門能夠使政策和措施保持一致，走出房價越調(diào)越高的怪圈。

中央的意圖非常明確，不是刺穿房地產(chǎn)泡沫，讓房價一下子掉下來，這樣會引起系統(tǒng)性的金融風險，讓目前下行的經(jīng)濟雪上加霜，而是抑制房地產(chǎn)泡沫，經(jīng)過一個相當長的時期，使房價回歸到一個合理的區(qū)間?？紤]目前不少城市的房價已經(jīng)到了一個較高的水平，再參考近5年房價上漲的平均速度，筆者認為未來5年我國商品房平均價格上漲速度將在3.5-6.0%的區(qū)間波動，按照2015年的不變價格，到2020年我國房價平均大致為8068-9090元/平方米左右，今年年底的平均價格大致為7098-7235元/平方米左右。具體到北京，未來5年四環(huán)以內(nèi)的商品房平均價格的增長率將會減緩，其波動區(qū)間為3-10%左右，到2020年二手房的平均交易價格大致為8.0-12萬元/平方米，今年年底平均價格大致為5.5-9.5萬/平方米左右。本文預(yù)測的是平均價格，需要注意的是，北京不同城區(qū)和同一城區(qū)不同地段的商品房的價格相差甚大。總而言之，在抑制房地產(chǎn)市場泡沫的政策背景下，大中城市核心區(qū)域的房價不會一步調(diào)整到位，而是一個逐步減速的過程。而大中城市的非核心區(qū)域和相當部分的縣級城市的房價增長速度可能會下降得比較快，甚至出現(xiàn)負增長。

根據(jù)前面的分析，影響房價的因素相互交織，非常復(fù)雜，特別是5個主要影響因素可以說是房地產(chǎn)市場的頑疾，涉及到政治、經(jīng)濟的諸多方面，在幾年甚至幾十年的時間里可能都無法完全調(diào)整過來，這也是我國政府一直沒有找到抑制房地產(chǎn)泡沫的快捷工具和政策措施的原因。

要抑制房地產(chǎn)泡沫不能急，只能慢慢來。首先，要進一步完善現(xiàn)有的財稅制度和官員升遷體制，使地方政府的財權(quán)和事權(quán)相匹配，減少地方政府對土地財政的依賴性和追求GDP的內(nèi)在動力。其次，實施穩(wěn)健的貨幣政策和精準的信貸政策，不搞大的信貸刺激計劃，加快人民幣國際化進程，充分發(fā)揮財政政策的引導(dǎo)作用。如何平穩(wěn)地減少國內(nèi)流通中的貨幣數(shù)量是未來貨幣政策的重中之重，可以規(guī)定企業(yè)信貸使用方向，適當提高二套住房的首付比率，并通過結(jié)構(gòu)性的減稅措施，引導(dǎo)投資脫虛向?qū)崱Ｔ俅?，加強對股票市場的監(jiān)管，保護好中小投資者的利益，通過減稅等措施來提高實體經(jīng)濟的利潤率，為投資者開辟更多的投資渠道。第四，提高國民收入中一次分配的比重，構(gòu)建合理的個人所得稅結(jié)構(gòu)，減少社會財富的集中度，增加住房的剛需，減少其作為投資品的需求。第五，構(gòu)建更加完善的社會保障體系，讓老百姓上得起學(xué)，看得起病，養(yǎng)得起老，扎實提高老百姓的消費水平，這樣不僅為老百姓的儲蓄找到了一個合適的渠道，而且有利于國民經(jīng)濟的良性循環(huán)和發(fā)展。

（作者為北京師范大學(xué)經(jīng)濟與工商管理學(xué)院教授）