四、綜合開發(fā)是增強(qiáng)中央商務(wù)區(qū)生命力的重要手段

現(xiàn)在國際上，對于中央商務(wù)區(qū)的評價大致有消極、中性、積極的三種看法。其一，認(rèn)為中央商務(wù)區(qū)已是強(qiáng)弩之末；其二，認(rèn)為中央商務(wù)區(qū)雖然重要，但由于規(guī)劃和管理方面對中央商務(wù)區(qū)變化認(rèn)識不足，導(dǎo)致了中央商務(wù)區(qū)的失效；其三，認(rèn)為大城市的未來主要依賴中央商務(wù)區(qū)的發(fā)展，倘若中央商務(wù)區(qū)衰退則大城市將失去活力。實(shí)事求是地講，中央商務(wù)區(qū)既不在死亡也不在衰敗，而是正在經(jīng)歷著變化。從國際發(fā)展趨勢來看，中央商務(wù)區(qū)的樣式和發(fā)展趨勢都在不斷發(fā)生變化。一是高端辦公機(jī)構(gòu)持續(xù)涌入，而低端辦公機(jī)構(gòu)陸續(xù)外遷；二是加大了對公共交通系統(tǒng)和步行系統(tǒng)的建設(shè)，以緩解巨大的交通壓力；三是建筑技術(shù)日益先進(jìn)，建筑風(fēng)格日趨多樣化，同時近年來也開始注意對那些具有典型時代特征的傳統(tǒng)建筑進(jìn)行保護(hù)。

未來的中央商務(wù)區(qū)結(jié)構(gòu)可以劃分為中央商務(wù)區(qū)核心區(qū)和若干功能分區(qū)。隨著城市經(jīng)濟(jì)的不斷深入發(fā)展，傳統(tǒng)中央商務(wù)區(qū)已經(jīng)難以滿足經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的需要。所以，一方面要對原中心商務(wù)區(qū)進(jìn)行完善改造；另一方面，要及時規(guī)劃建設(shè)副中心，這樣才能更加符合城市長期發(fā)展的需要。

為了集約化利用土地資源，中央商務(wù)區(qū)建設(shè)還應(yīng)當(dāng)注意搞好綜合用途開發(fā)，抓好多樣化功能的整合。實(shí)踐表明，綜合用途開發(fā)是城市發(fā)展的本質(zhì)需求。其一，多種功能復(fù)合作用，比單一功能的中央商務(wù)區(qū)具有更大的吸引力和輻射力；其二，綜合用途開發(fā)能緩解城市中央商務(wù)區(qū)的產(chǎn)城分割問題，更有利于推進(jìn)產(chǎn)城融合；其三，綜合用途開發(fā)有利于滿足中央商務(wù)區(qū)內(nèi)人群的多方面需要，吸引相關(guān)人員入駐；其四，可以增加開發(fā)成功的可能性、降低開發(fā)管理的成本；其五，有利于避免城市中心區(qū)由于功能單一而造成的單調(diào)和乏味，使中央商務(wù)區(qū)的外觀更多樣化。因此要注重城市立體空間的綜合利用。

中央商務(wù)區(qū)綜合用途開發(fā)能改變傳統(tǒng)的城市土地利用模式，可以通過以下方式促進(jìn)中央商務(wù)區(qū)的綜合開發(fā)利用。其一，對中央商務(wù)區(qū)內(nèi)現(xiàn)有建筑的內(nèi)部功能實(shí)行置換；其二，對中央商務(wù)區(qū)內(nèi)的建筑進(jìn)行更新與再利用；其三，深入開發(fā)具備復(fù)合功能的建筑空間。在進(jìn)行中央商務(wù)區(qū)綜合用途的開發(fā)中，還有些問題不應(yīng)忽視。一是在規(guī)劃編制過程中應(yīng)加強(qiáng)對土地綜合使用的定量研究，形成土地綜合使用的有效規(guī)劃控制手段；二是需要統(tǒng)籌考慮同一個地塊中多個功能之間的兼容性和各個不同功能界面之間的沖突問題；三是要綜合考慮開發(fā)區(qū)內(nèi)諸功能之間的相容性和可持續(xù)發(fā)展；四是須確保有足夠的綠化用地、休憩用地、必備的公共設(shè)施和多種類型的交通方式；五是需要提升市區(qū)的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn)城市的歷史積淀，更好地創(chuàng)造宜人氛圍。

根據(jù)國際上中央商務(wù)區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，發(fā)達(dá)國家中央商務(wù)區(qū)綜合開發(fā)中的許多做法值得我們借鑒。一是要有合理完善的規(guī)劃管理。比如巴黎拉·德芳斯中央商務(wù)區(qū)的成功就在于其完善合理的規(guī)劃，也因此而被譽(yù)為“現(xiàn)代中央商務(wù)區(qū)的典范”。二是注重合理的空間布局與景觀設(shè)計(jì)，注意樓宇的疏密相間，改變建筑風(fēng)格單調(diào)的局面，建筑物外觀設(shè)計(jì)應(yīng)能最大限度地體現(xiàn)中央商務(wù)區(qū)的風(fēng)格與特色。如今國外新區(qū)規(guī)劃時，通常都是先做景觀設(shè)計(jì)，而后再做建筑設(shè)計(jì)。三是要重視民間融資，國外許多中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)不乏私人投資。

五、以國外為鑒的中央商務(wù)區(qū)構(gòu)建路徑探析

當(dāng)前國內(nèi)許多大城市都提出了建設(shè)中央商務(wù)區(qū)的規(guī)劃設(shè)想，具體做法各有千秋，應(yīng)當(dāng)因地制宜，找準(zhǔn)自己的發(fā)展路徑。總體上應(yīng)當(dāng)把握這樣幾條原則：一是富有國際視野，體現(xiàn)國際水平；二是功能高度復(fù)合，注重中央商務(wù)區(qū)的功能多樣性；三是積極推進(jìn)數(shù)字化，大力發(fā)展電子商務(wù)；四是著力追求現(xiàn)代商務(wù)環(huán)境與良好自然生態(tài)的有機(jī)融合。

我國大多數(shù)城市尤其是商貿(mào)服務(wù)業(yè)比較發(fā)達(dá)的城市都有傳統(tǒng)的商業(yè)中心，這可以看作是中央商務(wù)區(qū)的最早雛形，目前大都由單純的商業(yè)中心向綜合文化和經(jīng)濟(jì)全能中心過渡。然而國內(nèi)大部分中央商務(wù)區(qū)卻與國外中央商務(wù)區(qū)先市場后規(guī)劃的路徑相反，大多都是屬于先規(guī)劃后發(fā)展，而且大多都定位于特定功能區(qū)的形式。究其深層原因，主要是在于當(dāng)前我國正處于快速發(fā)展的城市化進(jìn)程中，各地城市紛紛在拓建城市新區(qū)。在這些新區(qū)中，事先做好規(guī)劃，設(shè)計(jì)各類功能區(qū)，自然是決策者的首選。與在老城區(qū)邊拆邊建、自然形成的中央商務(wù)區(qū)不同，當(dāng)前我國中央商務(wù)區(qū)發(fā)展的特色主要有：發(fā)展定位傾向于特定功能區(qū)模式；發(fā)展方式傾向于以規(guī)劃指導(dǎo)為主；產(chǎn)業(yè)布局表現(xiàn)為以商業(yè)發(fā)展為主，以商務(wù)辦公為輔；產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)大都突出強(qiáng)調(diào)金融業(yè)；產(chǎn)業(yè)政策集中于優(yōu)惠的扶持政策，而不是普遍的國民待遇；產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)不夠密切，集群效應(yīng)不夠明顯；企業(yè)調(diào)整頻率較高，人員流動缺乏良性渠道?？偟膩碚f，與國際上發(fā)達(dá)的中央商務(wù)區(qū)相比，在規(guī)范性、成熟度和環(huán)境氛圍方面，都還存在相當(dāng)大的發(fā)展空間。一是產(chǎn)業(yè)集聚程度還有較大的欠缺，二是人流過于密集，三是產(chǎn)業(yè)功能尚待完善。但國內(nèi)中央商務(wù)區(qū)也有一些獨(dú)到的優(yōu)勢：一是產(chǎn)業(yè)規(guī)劃起點(diǎn)較高，功能分區(qū)較為明確；二是較為充分地預(yù)留了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的用地需求和建筑空間；三是在產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向上較為重視產(chǎn)業(yè)政策的引導(dǎo)推動作用。從我國的中央商務(wù)區(qū)發(fā)展走勢看，目前正日益呈現(xiàn)出這樣幾個趨向：一是業(yè)態(tài)布局日趨多樣，金融行業(yè)占據(jù)龍頭；二是信息化、智能化水平逐步提高；三是商業(yè)經(jīng)營日趨繁榮；四是更加重視產(chǎn)城融合；五是公共基礎(chǔ)設(shè)施配備樣式正逐步向發(fā)達(dá)國家靠攏；六是更加重視便捷化、人性化設(shè)計(jì)。從總體上看，已經(jīng)由側(cè)重關(guān)注硬件建設(shè)轉(zhuǎn)到重視軟件建設(shè)，更加追求物質(zhì)與精神的結(jié)合、經(jīng)濟(jì)與社會的和諧。

參照國外中央商務(wù)區(qū)的發(fā)展情況，可以為國內(nèi)中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)提供不少有益的啟示，我們應(yīng)當(dāng)以此為鑒，少走彎路。其一，定位明確，突出特色，錯位競爭。區(qū)域之間中央商務(wù)區(qū)的同質(zhì)化會帶來資源配置的浪費(fèi)。只有揚(yáng)長避短，才能實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)。其二，統(tǒng)籌考慮中央商務(wù)區(qū)功能的多樣性。在中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)中，除了要考慮商務(wù)辦公的首要功能外，還要考慮從屬的功能。如果忽視作為都市生活的整體所必須的其它功能，就會給中央商務(wù)區(qū)的商務(wù)活動帶來不便，導(dǎo)致城市功能的欠缺。其三，以高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃立體化的交通系統(tǒng)和智能化的交通管理系統(tǒng)。應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展軌道交通，完善多層次的客運(yùn)體系，方便各種交通工具之間的換乘銜接。還應(yīng)當(dāng)搞好步行街和停車場建設(shè)。要綜合利用高架、地面、地下多種交通方式，提高通行效率，促進(jìn)人車分流，預(yù)防和減緩擁堵現(xiàn)象。其四，要切實(shí)彰顯城市個性。作為城市窗口和品牌的中央商務(wù)區(qū)，必須要體現(xiàn)所在城市的人文底蘊(yùn)和特色風(fēng)格，要著力打造具有當(dāng)?shù)靥厣牡貥?biāo)性建筑，切忌千城一面。

（作者：濟(jì)南社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所所長、研究員、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士）

來源：《理論學(xué)習(xí)》