經(jīng)濟(jì)適用房的主要優(yōu)點(diǎn)是:(1)公民擁有產(chǎn)權(quán),可將其作為資產(chǎn)傳給子孫后代,擁有主人公的感覺(jué),會(huì)加倍愛(ài)惜房子。(2)政府建設(shè)、出售經(jīng)濟(jì)適用房后,即由購(gòu)買(mǎi)者自己管理房屋,政府保障房管理負(fù)擔(dān)較輕。(3)政府出售經(jīng)濟(jì)適用房后可收回建房資金,可借適當(dāng)贏利進(jìn)行保障房滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。相對(duì)公租房而言,該類保障房收回成本快,前期投入少。
經(jīng)濟(jì)適用房的主要缺點(diǎn)是:(1)對(duì)保障對(duì)象的經(jīng)濟(jì)水平要求較高,住房是大宗商品,經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)成本不菲,政府多以保本微利的價(jià)格出售,盡管其售價(jià)比商品房低得多,但也不是所有低收入者所能承受,因此經(jīng)濟(jì)適用房難以滿足最低收入群體的住房需要,即使像廣泛地向公民提供經(jīng)濟(jì)適用房(政府組屋)的新加坡,對(duì)約占人口總數(shù)10%以上的最低收入者,也只能提供租賃性政府組屋。(2)相對(duì)公租房而言,經(jīng)濟(jì)適用房的公平性有所不足。經(jīng)濟(jì)適用房只售不還,一個(gè)人購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)經(jīng)濟(jì)情況較差,并不意味著他日后經(jīng)濟(jì)情況一直都較差,但即使他日后經(jīng)濟(jì)情況變好,政府也難要求他退還經(jīng)濟(jì)適用房。而公租房則“永遠(yuǎn)”只提供給中低收入者,一旦承租者的資產(chǎn)和收入超越了規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn),就須退出公租房,因而更顯公平。(3)經(jīng)濟(jì)適用房只售不還,政府手中的房源始終緊缺,幾無(wú)陳量房可供周轉(zhuǎn),需持續(xù)建房,以滿足低收入者不斷增長(zhǎng)的住房需要;而公租房卻不一樣,運(yùn)轉(zhuǎn)幾個(gè)輪回后,政府手中的陳量房較多,可不斷地租給新的中低收入者,雖然公租房為了保證必要的居住穩(wěn)定性,需進(jìn)口大、出口小,政府也要不斷建房,但相對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房而言,建房規(guī)模還是要小得多。(4)若經(jīng)濟(jì)適用房售價(jià)不菲,且廣泛實(shí)施,則會(huì)降低勞動(dòng)者對(duì)低薪的忍受力,導(dǎo)致本地勞動(dòng)力成本提升,保障對(duì)象勉力購(gòu)買(mǎi)后,很易導(dǎo)致家庭投資、教育及生活等其他開(kāi)支的擠出效應(yīng),給城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展帶來(lái)負(fù)面影響。(5)經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有或近于個(gè)人所有,相對(duì)中低收入者而言售價(jià)不菲,在與公租房同時(shí)面對(duì)保障對(duì)象時(shí),居住品質(zhì)多強(qiáng)于公租房,這一點(diǎn)已在香港和新加坡的公屋實(shí)踐中得到了證明。同時(shí),經(jīng)濟(jì)適用房過(guò)于擴(kuò)張,容易侵犯商品房市場(chǎng),會(huì)對(duì)政府土地財(cái)政產(chǎn)生不良影響,除非這個(gè)國(guó)家或地區(qū)土地并非國(guó)有、不存在政府賣(mài)地現(xiàn)象,或者雖有政府賣(mài)地現(xiàn)象,但政府財(cái)政狀況甚好,幾乎不依靠土地財(cái)政。香港是一個(gè)土地政府所有且土地資源高度稀缺的城市,政府需借土地財(cái)政來(lái)實(shí)行低稅制,以吸引投資和人才,這就決定了香港的經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展必然受限。
公租房的主要優(yōu)點(diǎn)是:(1)只租不售,租賃者無(wú)需像經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)者那樣的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,保障范圍相對(duì)較廣。(2)保障對(duì)象沒(méi)有購(gòu)房壓力,既可使他們?nèi)淌芟鄬?duì)低薪,以利降低勞動(dòng)力成本,又可使他們擁有一定的經(jīng)濟(jì)能力,進(jìn)行家庭教育投資,或進(jìn)行小規(guī)模經(jīng)營(yíng)性投資,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)穩(wěn)定。(3)更顯公平合理。一個(gè)人在中低收入時(shí)期可以租賃公租房,等到他們由中低收入者變成較高收入者,就須退出公租房,因而更顯公平合理。(4)由于公租房一般不是根據(jù)租房市場(chǎng)而是根據(jù)中低收入者的經(jīng)濟(jì)承受能力來(lái)確定租金,加上政府財(cái)力和中低收入者的經(jīng)濟(jì)承受能力均較有限以及過(guò)度保障會(huì)培養(yǎng)懶漢等原因,政府一般不會(huì)為低收入者提供較寬敞、舒適的公租房,而只提供可以“遮風(fēng)擋雨”、滿足基本生活需要的公租房,以激勵(lì)保障對(duì)象奮發(fā)有為,積極賺錢(qián)購(gòu)買(mǎi)寬敞、舒適的商品房,因而公租房既能全面地為中低收入者提供住房保障,也能較好地保護(hù)住房市場(chǎng),促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展,相對(duì)適宜于政府對(duì)土地財(cái)政依賴程度較深的國(guó)家和地區(qū)。
公租房的主要缺點(diǎn)是:(1)房屋承租、退租、維護(hù)諸環(huán)節(jié)上管理任務(wù)瑣碎、繁重,需健全到位的管理制度相配套;否則,公租房勢(shì)必淪為亂象紛呈的雞肋,政府也會(huì)對(duì)其失去建設(shè)興趣。(2)建設(shè)資金籌措難,回籠慢,前期財(cái)政投入大。(3)居住空間小,不易滿足中等甚至中等偏下收入者的住房需要。因?yàn)橹械?、中等偏下收入者既因有一定?jīng)濟(jì)實(shí)力而對(duì)公租房的居住品質(zhì)不滿,卻又無(wú)財(cái)力購(gòu)買(mǎi)商品房,所以在以公租房為保障房主體的國(guó)家和地區(qū)一般都會(huì)以少量經(jīng)濟(jì)適用房作為公租房的補(bǔ)充,以滿足所謂“夾心層”的居住需要,香港地區(qū)便是如此。(4)公租房租賃者不是房屋產(chǎn)權(quán)人,公租房不能繼承,租賃者即使長(zhǎng)期居住,也難產(chǎn)生“主人翁”之感,很難像產(chǎn)權(quán)人那樣愛(ài)護(hù)房子,若政府廉能水平有限,則監(jiān)管、維修公租房的負(fù)擔(dān)會(huì)沉重?zé)o比,公租房制度會(huì)變得腐敗不堪。
香港的土地屬政府所有,自然資源貧乏,政府需借助賣(mài)地收入來(lái)維系低稅制,以吸引投資和人才。也就是說(shuō),香港政府既有條件又有必要搞土地財(cái)政,維護(hù)住房市場(chǎng)的繁榮。同時(shí),香港上世紀(jì)五六十年代因救火賑災(zāi)建立了大批廉價(jià)公屋可資運(yùn)轉(zhuǎn);經(jīng)過(guò)數(shù)十年的發(fā)展,香港法治健全、社會(huì)透明、政府廉能,能勝任公租房高度瑣碎、繁重的管理重任。正因?yàn)槿绱?,香港保障房體系才會(huì)以公租房——公屋為主、以經(jīng)濟(jì)適用房——居室為輔、且居室常以住房市場(chǎng)“調(diào)節(jié)器”的身份而存在。
如何保障公租房的平穩(wěn)運(yùn)行?香港政府的做法是:首先,準(zhǔn)確界定何種經(jīng)濟(jì)水平以下者需政府為他們提供公屋,科學(xué)設(shè)定公屋承租者的資產(chǎn)和月收入限額,以保證公屋資源不被濫用。香港房屋署根據(jù)居民家庭資產(chǎn)、收入、支出、房?jī)r(jià)、房租、人數(shù)等因素,決定家庭資產(chǎn)、月入息(即收入,下同)多少以下可承租公屋,家庭人數(shù)及年齡不同,申請(qǐng)公屋的資產(chǎn)、入息標(biāo)準(zhǔn)不同,承租的公屋面積也有所區(qū)別,該標(biāo)準(zhǔn)每年調(diào)整一次?,F(xiàn)行資產(chǎn)和入息的標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)表1、表2:
1
其次,根據(jù)公屋租戶的收入指數(shù)合理確定租金,以保證租戶負(fù)擔(dān)得起租金。2007年6月,香港立法會(huì)通過(guò)《2007年房屋(修訂)條例草案》(2008年1月1日起實(shí)施),用新的公屋租金調(diào)整框架取代《房屋條例》(第283章)所訂的根據(jù)法定租金與入息比例中位數(shù)的10%來(lái)確定租金的做法,將其改為根據(jù)公屋租戶家庭收入的變動(dòng)而上調(diào)或下調(diào)租金。在新租金調(diào)整機(jī)制下,公屋租金每?jī)赡隀z討一次。公屋租金根據(jù)租戶家庭收入指數(shù)的變動(dòng)而上下調(diào)整。新近一次租金檢討在2014年進(jìn)行,雖然期間收入指數(shù)上升19.27%,但是公屋租金由2014年9月1日起的增幅則為上限的10%(香港房屋署,2016)。