最近有一個大新聞頗不尋常。

8月28日，國土資源部網(wǎng)站披露了一則消息，《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》（以下簡稱方案），提出在“租賃住房需求較大，村鎮(zhèn)集體經濟組織有建設意愿、有資金來源，政府監(jiān)管和服務能力較強的城市（第一批包括北京市，上海市，遼寧沈陽市，江蘇南京市，浙江杭州市，安徽合肥市，福建廈門市，河南鄭州市，湖北武漢市，廣東廣州市、佛山市、肇慶市，四川成都市），開展利用集體建設用地建設租賃住房試點”。

從“經濟適用房”、“租售同權”、“共有產權房”，再到這次的“集體建設用地建設租賃房”，業(yè)內人士認為，歷經一系列政策暖風之后，這一次的住房政策算是有了較為明顯的利好。

那么，跟之前的政策相比，這次的政策有哪些亮點？意義有多大？

亮點

先來看看具體的政策表述。

國土資源部的文件中，最核心的就是這句：村鎮(zhèn)集體經濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設運營集體租賃住房。

就是說以后集體土地也可以承接城市住房建設了。說白了，原來那些處于灰色地帶的“城中村”和城郊結合部的村集體都可以名正言順地做起房屋出租生意了。這實際上打破了1998年以來，城市住房由政府征地、壟斷國有土地建設的套路。

意義還不僅于此。

其實早在2014年，北京就已經進行過集體土地建租賃住房試點，并且取得了較好的成果。但之前只提到集由農村集體經濟組織自主進行開發(fā)建設，并未提到聯(lián)營、入股等方式。

而這一次的政策，很明顯指明了，此類用地不是征地或簡單地流入市場，村鎮(zhèn)集體經濟組織有極大的主導權，無形中也就增加了村鎮(zhèn)集體經濟組織在盤活相關土地方面的積極性。

當然，整個文件最重大的亮點，還在于創(chuàng)新性地從土地供應端出發(fā)，加強租賃房源的建設和供給。文件中明確提出了，“村鎮(zhèn)集體自行開發(fā)”，這實質上意味著他們可以繞過傳統(tǒng)的開發(fā)商土地競拍等手段，在很大程度上制約了土地價格。

土地的價格低了，那開發(fā)成本自然也就少了，而租房的價格也必然隨之降低，對目前的租房市場無疑是很大程度的利好。

現(xiàn)狀

那么這個邏輯是否符合當下的現(xiàn)狀呢？

說回目前中國的住房市場，長期有著“重購輕租”的特點，這其實是“發(fā)育不良”的。

在中國租房率不足10%，歐洲國家租房率近50%；中國房屋租賃交易額占房屋交易總額不足7%，同一數(shù)據(jù)美國占比是50%；2012年。全國租賃住房用地僅占全部居住用地的10.5%。

社科院發(fā)布的2016年《社會發(fā)展藍皮書》顯示，當前我國城鎮(zhèn)居民家庭住房自有率高達91.2%，僅有不到10%的家庭通過租賃市場解決居住需求，特別是一線城市以外的地區(qū)，租房比例小之又小。

同樣地，還有機構投資者的嚴重缺位。據(jù)清華大學房地產研究所所長劉洪玉介紹，我國住房租賃市場中，約90%的房源為個人出租，而在一些國家市場，專業(yè)租賃企業(yè)提供的房源占比在30%左右。

鏈家研究院發(fā)布的《租賃崛起》中給出了這樣一組數(shù)據(jù)：截至2016年，全國有一定規(guī)模的品牌公寓企業(yè)只有1000多家，運營管理的房間數(shù)量只有約100萬間，不足市場份額的5%；與之相比，這一比重在日本租賃市場中達到87%，美國則為60%。

按理來說，市場經濟條件下，凡有需求就會刺激供給配套。鏈家研究院的一份報告指出，目前中國的房屋租賃市場規(guī)模是1.1萬億，預計到2025年，中國租賃市場規(guī)模將增長到2.9萬億元，到2030年將會超過4.6萬億元。

但是在中國，這么大的市場，為什么發(fā)展不起來？