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“租購?fù)瑱?quán)”會(huì)改變什么?

這段時(shí)間,“租購?fù)瑱?quán)”火了。“租房能像買學(xué)區(qū)房一樣上‘名校’”“租房也能落戶”……7月中旬以來,廣州、無錫、鄭州、北京等城市相繼推出為租房者擴(kuò)權(quán)的種種政策,引起廣泛關(guān)注。

今年3月,住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人在國新辦發(fā)布會(huì)上提出“逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇”,被不少媒體概括為“租購?fù)瑱?quán)”;7月下旬,住建部等九部門發(fā)文推動(dòng)人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場,并提出此舉是“解決新市民住房問題的重要方式”。

“租購?fù)瑱?quán)”到底是什么?會(huì)帶來哪些改變?還有哪些坎要邁過去?

租房真能上“名校”嗎?

租購?fù)瑱?quán)是好事,但也沒必要夸大含金量

7月中旬,《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》出臺(tái),提出“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益,保障租購?fù)瑱?quán)”。“租購?fù)瑱?quán)”,第一次出現(xiàn)在我國地方政府的正式文件中。

所謂“租購?fù)瑱?quán)”,就是不能讓人們因?yàn)樽》糠绞讲煌@得不同的基本公共服務(wù)。而在基本公共服務(wù)領(lǐng)域,教育無疑是人們最關(guān)注的熱點(diǎn)之一。廣州一些中介機(jī)構(gòu)提煉出政策賣點(diǎn)——“租房也能上名校”,成了此次引爆“租購?fù)瑱?quán)”熱議的捻子。

“一開始不少人還真信了,小區(qū)業(yè)主微信群里都‘炸鍋’了。”家住廣州海珠區(qū)一套“學(xué)區(qū)房”的袁倩說。袁倩手中的這套房,是2014年購入,對口海珠區(qū)第三實(shí)驗(yàn)小學(xué),2.8萬元/平方米的售價(jià)在當(dāng)時(shí)高出周邊均價(jià)1/3,3年來已漲到5萬元/平方米。“在我們小區(qū),一套三居室的月租金才6000多元。要是租客能以這么低的成本上名校,那我們之前的投入豈不白費(fèi)了?將來換手,也肯定賣不上價(jià)錢吧?”

隨后一段時(shí)間,來自政府部門的權(quán)威解讀使“真相”漸趨明朗,袁倩也慢慢安下心:一來,“租房就能上學(xué)”并非新政,而是早已有之,至少從前年2月起,租賃合同就是有效的“居住地證明”,能作為孩子入學(xué)的“門票”,此次文件提及只是突出強(qiáng)調(diào)而已;二來,廣州政策中仍延續(xù)了租房上學(xué)的門檻,比如父母或具有本市戶籍,或持有人才綠卡,或符合積分入學(xué)安排學(xué)位條件;三來,即便可以“就近入學(xué)”,也要“接受統(tǒng)籌安排”,很難“精準(zhǔn)定位”到名校。“租房也能上名校?這事八字還沒一撇吧?”袁倩說。

7月下旬,繼廣州之后,無錫、鄭州、揚(yáng)州、濟(jì)南等一些城市也先后出臺(tái)與“租購?fù)瑱?quán)”相關(guān)的文件。不同的是,這些城市將同權(quán)重點(diǎn)放在了戶籍上。比如,無錫取消了原先購房面積達(dá)60平方米以上準(zhǔn)予落戶的門檻,改為只要在當(dāng)?shù)赜泻戏ǚ€(wěn)定住所和合法穩(wěn)定職業(yè),不論住宅面積大小均可落戶。

“推動(dòng)租購?fù)瑱?quán),不能夸大它的含金量。”2014年剛通過購房落戶成為無錫新市民的李斌對落戶政策很清楚:首先,“租房可以落戶”不是新鮮事,而是早已有之,以前除了購房人員之外,投資人員、外來務(wù)工人員也都能落戶,只不過購房落戶更為干脆利落,其他兩類還要滿足一系列要求;再者,就算按現(xiàn)在的政策,“租房未必就能落戶”,照樣得滿足相關(guān)條件——參加無錫城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)、申領(lǐng)(簽注)《江蘇省居住證》均滿5年。

“北京、上海就不會(huì)提‘租購?fù)瑱?quán)’吧?到北京租個(gè)房,孩子就能上名校,怎么可能呢?真那樣,全中國還不得有一半的人擠過去?”李斌打趣說。

“這幾年長三角地區(qū)的城市普遍發(fā)展不錯(cuò),上海的‘虹吸作用’也很明顯,無錫的外來人口增長其實(shí)并不快,需要在落戶門檻上‘松松口子’。”李斌揣測,此次新政的目的更多還是為了增強(qiáng)無錫的城市吸引力和競爭力。

租購?fù)瑱?quán)面臨哪些剛性制約?

在一些人口大規(guī)模流入的城市,完全做到“租購?fù)瑱?quán)”還不現(xiàn)實(shí),最大的難點(diǎn)是優(yōu)質(zhì)公共資源的供給能力不足

“只要一份居住證明,也就是租賃合同,我們的孩子就能和買房者上一樣的小學(xué)、中學(xué)。”被派往美國工作的北京某咨詢機(jī)構(gòu)職員高時(shí)告訴記者,在美國,地方政府公共資金的最主要來源就是房產(chǎn)稅,盡管房產(chǎn)稅是房東繳納的,但一定程度上講,交了租金的租房者也為房東承擔(dān)了房產(chǎn)稅,按照這個(gè)邏輯,租房者當(dāng)然能夠享用所租房屋的相關(guān)公共服務(wù),“然而,國情不同,中美人口規(guī)模、公共資源體量都不一樣,國內(nèi)什么時(shí)候?qū)崿F(xiàn)‘租購?fù)瑱?quán)’還真不好說。”

不少人跟高時(shí)持有同樣的觀點(diǎn)——“租購?fù)瑱?quán)”的確是一個(gè)美好的期待,但要真正實(shí)現(xiàn)并不容易。

“推動(dòng)社會(huì)公平當(dāng)然是好事,但這份公平也應(yīng)考慮購房者的付出。”袁倩了解到,目前在廣州各區(qū),入學(xué)排位的順序大致是:房戶合一者、無戶有房者,最后才是既無戶籍也無住房的人群。她認(rèn)為,在學(xué)位富足的區(qū)域,租房者的子女理當(dāng)能夠入學(xué),就近享受義務(wù)教育,但如果“僧多粥少”、學(xué)位緊張,還是應(yīng)該維持現(xiàn)狀,“畢竟買房者和租房者支出的成本、對城市的貢獻(xiàn)差出太多。”

國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所研究員任興洲認(rèn)為:“現(xiàn)階段,在我國一些人口大規(guī)模流入的城市完全做到‘租購?fù)瑱?quán)’還不太現(xiàn)實(shí),最大難點(diǎn)是優(yōu)質(zhì)公共資源的供給能力不足,特別是與‘學(xué)區(qū)’緊緊聯(lián)系在一起的教育資源明顯短缺。”她認(rèn)為,一座城市涌入大量人口后,子女就學(xué)的需求會(huì)大幅度增加,但當(dāng)?shù)亟逃Y源并不會(huì)隨著人口流動(dòng)而立即同比例大量增加,由此會(huì)造成供需矛盾、教育資源供給緊張。

仔細(xì)觀察不難發(fā)現(xiàn),此番推動(dòng)“租購?fù)瑱?quán)”的城市大多并非人口流入壓力最凸顯、租房者擴(kuò)權(quán)需求最強(qiáng)烈的城市。正如中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長李鐵所說,像北京這樣的一線城市,控制人口、控制土地供應(yīng)、控制戶籍等措施,事實(shí)上就是對“權(quán)”的限制,“租購?fù)瑱?quán)”的實(shí)施還面臨著許多剛性制約。

從另一方面看,“租購?fù)瑱?quán)”也非“盲目畫餅”,而是大勢所趨、現(xiàn)實(shí)所需。

“中央提出,‘房子是用來住的,不是用來炒的’。既然是‘住’,除了自有產(chǎn)權(quán)的房子之外,租賃住房也是解決‘住有所居’的一種重要方式。”任興洲認(rèn)為,“當(dāng)前我國要建立房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的長效機(jī)制,一個(gè)重要舉措就是通過租售并舉來滿足城鎮(zhèn)各類人群的住房需求,而要使‘租售并舉’落到實(shí)處,‘租購?fù)瑱?quán)’勢必要提上重要的議事日程。”

“過去,我國城鎮(zhèn)中有一些福利和享用公共資源的權(quán)利附著在產(chǎn)權(quán)住房之上,比如買了房子就更容易落戶,落戶后孩子就有享受在‘學(xué)區(qū)’入學(xué)的權(quán)利。再加上購房會(huì)帶來‘財(cái)富效益’,升值空間大,人們就會(huì)更踴躍地購房。尤其在供需矛盾比較突出的一、二線城市,購房需求越來越旺,房價(jià)容易出現(xiàn)過快上漲。而租賃住房者很難享有教育等公共資源。”在任興洲看來,如果讓租房者也能逐步享受到同等的公共資源,這些人群就不一定非擠到購房的“獨(dú)木橋”上,“這樣一來,人們買房會(huì)更加理性,有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)良性發(fā)展。”

租購?fù)瑱?quán)會(huì)推動(dòng)租金上漲嗎?

目前各地新政在“同權(quán)”方面仍留有較高準(zhǔn)入門檻。只要收入水平?jīng)]有大幅調(diào)整,租金水平就不會(huì)有太大變化

“前幾個(gè)月,全家一到周末,就四處看房、談合同。‘租購?fù)瑱?quán)’的信號一出來,我們就把買房計(jì)劃擱置起來了。先觀望觀望,看看市場是個(gè)什么走勢。”袁倩的鄰居王海一家目前還在租房,“幸好小區(qū)幼兒園的學(xué)位充足,閨女能就近入園,可幾年后上小學(xué)咋辦?都搶著上好學(xué)校,不買房能擠到前面嗎?”王海坦言現(xiàn)在的心情很微妙,“房子肯定還是要買的,只不過希望‘租購?fù)瑱?quán)’能讓房價(jià)有所松動(dòng)。”

同樣心情微妙的還有已經(jīng)“上車”的有房一族。“如果租房者權(quán)利提高了,那租金是不是就能漲?可如果大家都被吸引著去租房,房產(chǎn)本身的價(jià)值會(huì)不會(huì)縮水?”相關(guān)細(xì)則沒出來,袁倩現(xiàn)在也拿不太準(zhǔn)。

“租購?fù)瑱?quán)”,到底會(huì)給住房市場帶來怎樣的影響?“可能會(huì)給市場帶來短期波動(dòng),但絕不該夸大它的效應(yīng)。”鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為,目前各地新政在“同權(quán)”方面仍留有較高的準(zhǔn)入門檻,帶來的實(shí)質(zhì)性改變并不大。更重要的是,決定一個(gè)地區(qū)房租水平的核心因素是當(dāng)?shù)厝说钠骄杖胨健?ldquo;根據(jù)我們的分析,國內(nèi)租房者一般會(huì)將個(gè)人收入中的1/3左右拿來租房。二線城市租金收入比一般不超過25%,三四線普遍在20%以下。如果租金過高,就會(huì)導(dǎo)致?lián)Q租。只要收入水平?jīng)]有大幅調(diào)整,租金水平并不會(huì)有太大變化。”

“‘租購?fù)瑱?quán)’最大的意義不在于對市場的影響,而在于解決年輕人的剛性居住需求,讓租房也能成為一種體面的生活方式。”楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為,落實(shí)“租購?fù)瑱?quán)”還應(yīng)該更接地氣,重點(diǎn)考慮新市民眼下最迫切的需求,“首先要解決能方便辦理居住證、不被房東隨意驅(qū)趕、不被隨意漲租金、孕婦可以生孩子等問題。只有這樣,他們才可能在城市站穩(wěn)腳跟,下一步才會(huì)產(chǎn)生對學(xué)區(qū)的需求。”

任興洲認(rèn)為,“租購?fù)瑱?quán)”絕不單是一個(gè)住房問題,更取決于我國城市公共服務(wù)供給能力的提升和管理能力的現(xiàn)代化,尤其是在教育制度和相關(guān)資源的供給方面?,F(xiàn)在人口流動(dòng)越來越快,但義務(wù)教育資金投入在不同省份之間很難流動(dòng)起來。應(yīng)逐步改變這種機(jī)制,使人口流入地獲得相應(yīng)義務(wù)教育的財(cái)力支持,讓其有足夠的能力改善當(dāng)?shù)亟逃龡l件,增加優(yōu)質(zhì)公共資源的供給。“同時(shí),還要做好配套的制度設(shè)計(jì),避免造成過度的人口‘虹吸效應(yīng)’,加重‘大城市病’。因此,與租購?fù)瑱?quán)相伴隨的,必須是一系列體制機(jī)制的改革和相關(guān)的制度安排。”

[責(zé)任編輯:潘旺旺]