近來，有關(guān)“租購?fù)瑱?quán)”的新聞引發(fā)社會(huì)熱議。公眾主要關(guān)注兩個(gè)內(nèi)容：一是“租購?fù)瑱?quán)”對(duì)房?jī)r(jià)的影響；二是對(duì)保障承租人子女享有公共教育服務(wù)權(quán)益的影響。

別片面理解對(duì)房?jī)r(jià)的作用

應(yīng)當(dāng)看到，我國(guó)的住房存在消費(fèi)和投資雙重屬性。消費(fèi)屬性就是通常意義上講的剛需，而投資屬性不僅包括投資需求還有投機(jī)需求。在消費(fèi)需求屬性達(dá)到飽和或者部分剛需被滿足時(shí)，出于保值增值的目的，飽和消費(fèi)屬性就會(huì)開始轉(zhuǎn)向投資屬性。因此，分析房?jī)r(jià)問題時(shí)，需要兼顧消費(fèi)需求和投資需求這兩種屬性的轉(zhuǎn)換因素。

第一，在短期無法大規(guī)模增加住房土地供給時(shí)，增加住房租賃市場(chǎng)上的供給是一個(gè)緩解矛盾的有效途徑。但這是不是意味著，只要提高房子的供給數(shù)量，就可以緩解人口和土地之間的失衡？答案顯然沒這么簡(jiǎn)單。居住需求不僅包括居住空間上的需求，還包括對(duì)居住區(qū)位質(zhì)量的需求，如優(yōu)質(zhì)的教育。所以，在短期無法大規(guī)模提升住房土地供給之時(shí)，“租購?fù)瑱?quán)”可以促使更多房源釋放到租賃市場(chǎng)，并擴(kuò)大公共服務(wù)的空間范圍，有利于緩解人口和土地矛盾造成的房?jī)r(jià)上行壓力。

第二，不能片面地說“租購?fù)瑱?quán)”增加了租購套利機(jī)會(huì)。一般來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在三種套利情況：空間套利、金融套利、租購套利。空間套利通過更換居住地房產(chǎn)來擴(kuò)大收益；金融套利通過投資房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高于其他投資品（如股票、債券）的收益；租購套利通過買房和租房之間的轉(zhuǎn)換獲取收益。以學(xué)區(qū)房為例，優(yōu)質(zhì)的教育服務(wù)往往集中在特定的區(qū)域，容易形成空間上的壟斷，給空間套利提供機(jī)會(huì)。

“租購?fù)瑱?quán)”無疑可以降低這種壟斷的程度，有利于遏制一部分空間套利行為。但是，租房者權(quán)益的增加可能引發(fā)租購套利、房屋“惜售”，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。但要看到的是，這三種套利機(jī)會(huì)并不是孤立存在的。如果空間套利機(jī)會(huì)減少帶來的影響較大，則房?jī)r(jià)就會(huì)下降。

讓更多人有機(jī)會(huì)分享蛋糕

城市化不是物的城市化，而是人的城市化。伴隨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變遷，大量農(nóng)村人口從農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中轉(zhuǎn)移出來，使我國(guó)的城市化水平快速提升。但是，由于種種原因，大量非戶籍人口不能享有和戶籍人口同等的公共服務(wù)。為此，黨的十八大報(bào)告明確提出，要加快改革戶籍制度，有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，努力實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)常住人口全覆蓋。

事實(shí)上，人的城市化不是保障部分個(gè)體的權(quán)益，而要注重提升群體的權(quán)益。社會(huì)的和諧發(fā)展不是靠“金字塔尖”決定的，而要靠基層百姓的幸福感鑄就。

以教育服務(wù)為例，居民享有教育服務(wù)就好比去吃一個(gè)帶水果的蛋糕。水果就是人們關(guān)注的所謂優(yōu)質(zhì)教育資源?？涩F(xiàn)實(shí)是，蛋糕規(guī)模有限，水果更是不多。我們應(yīng)該怎么辦呢？如果想讓更多的人至少能吃到蛋糕，無非兩種辦法：一是放更多的水果；二是做更多的蛋糕。前者需要長(zhǎng)期的準(zhǔn)備，后者卻可以在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)。因?yàn)樽尭嗟娜擞袡C(jī)會(huì)吃蛋糕，而不是讓本來已經(jīng)吃到蛋糕的人去搶蛋糕上的水果，本身就是一種增加社會(huì)整體福利的進(jìn)步。

此外，租房的主力軍中很大一部分是外來人口，其中低技能人群占有不小的比重。研究表明，每多受一年教育，低技能人群的產(chǎn)出效益比高技能人群要多，即人力資本的外溢效應(yīng)更加明顯。這就意味著，如果讓外來人口有更多機(jī)會(huì)吃蛋糕，就可以更有效地幫助社會(huì)去做更大的蛋糕。

由此可見，“租購?fù)瑱?quán)”是實(shí)現(xiàn)人的城市化的一種進(jìn)步。“同權(quán)”并不是狹隘地惠及那些已經(jīng)吃到蛋糕的人，而是讓更多的人有機(jī)會(huì)去分享城市發(fā)展、社會(huì)進(jìn)步的大蛋糕。

打出一系列政策“組合拳”

現(xiàn)實(shí)中，對(duì)“租購?fù)瑱?quán)”問題的擔(dān)憂主要表現(xiàn)在：一是“租售同權(quán)”前置門檻高，突破排位入學(xué)阻力大；　二是資本更青睞優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，難免會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)上漲；三是現(xiàn)有房源遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足住房租賃市場(chǎng)發(fā)展需求，增加房源是需破解的難題。

因此，不能過高看待“租購?fù)瑱?quán)”，更不能寄希望于一招就能解決所有問題。下一步，相關(guān)改革及配套政策需要循序漸進(jìn)。

第一，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房和普通學(xué)區(qū)房地區(qū)不能采用一刀切式政策。對(duì)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房地區(qū)的“同權(quán)”改革阻力勢(shì)必不小，短期可適當(dāng)降低前置門檻，長(zhǎng)期來看還是應(yīng)該從改善教育資源配置入手，補(bǔ)短板，深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。對(duì)于普通學(xué)區(qū)房地區(qū)，不妨放寬“同權(quán)”的前置條件，徹底改變排位入學(xué)的機(jī)制。

第二，降低住房市場(chǎng)中套利的預(yù)期。主要可以通過降低剛需預(yù)期和提升房產(chǎn)保有成本預(yù)期來影響房?jī)r(jià)。按照深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的要求，滿足不同層次的租房消費(fèi)需求，發(fā)展廉租房、保障房和市場(chǎng)化租房等多層次住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)更多的剛需進(jìn)入房屋租賃市場(chǎng)。通過財(cái)稅政策調(diào)節(jié)住房保有量，降低房?jī)r(jià)和租金對(duì)其實(shí)際水平的偏離程度，進(jìn)一步建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效調(diào)節(jié)機(jī)制。

第三，規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，增加有效房源。加強(qiáng)對(duì)住房租賃市場(chǎng)的管理，明確住房租賃雙方的權(quán)利義務(wù)；規(guī)范租房租賃制度，通過立法保障租房者的權(quán)益，提升租賃關(guān)系的穩(wěn)定性。挖掘現(xiàn)有房源，擴(kuò)大有效房源，增加“只租不售”供地，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)參與長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。

總體來說，要正確認(rèn)識(shí)一項(xiàng)政策，必須突破局部和短期利益的掣肘，建立全局和長(zhǎng)期利益的分析框架。而要積極推動(dòng)一項(xiàng)政策落地，除了方向正確，還必須根據(jù)現(xiàn)有問題來打出一套“組合拳”。