京東高調(diào)發(fā)布房地產(chǎn)戰(zhàn)略、阿里巴巴快速布局全國(guó)住房租賃市場(chǎng)、鏈家自如早已吸引大批年輕人入住……種種跡象表明，住房租賃市場(chǎng)正在成為房地產(chǎn)行業(yè)的投資新風(fēng)口。專家表示，住房租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展勢(shì)頭，或?qū)?duì)我國(guó)樓市調(diào)控和完善住房供給體系產(chǎn)生積極影響。

互聯(lián)網(wǎng)巨頭接連布局

10月24日，京東召開新聞發(fā)布會(huì)，正式宣布進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)，并稱無論住宅還是商業(yè)地產(chǎn)，運(yùn)營(yíng)租賃業(yè)務(wù)對(duì)于開發(fā)商來說都并非易事，這恰恰是京東進(jìn)軍房產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。

就在舉行發(fā)布會(huì)的4天前，北京市住房和城市建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站公告顯示，京東旗下的北京京東尚科信息技術(shù)有限公司成為北京住房租賃監(jiān)管平臺(tái)技術(shù)合作項(xiàng)目的中選單位。這意味著，京東將成為北京住房租賃市場(chǎng)的支持平臺(tái)。

無獨(dú)有偶，另一家互聯(lián)網(wǎng)巨頭阿里巴巴早在今年8月份便與杭州市政府達(dá)成戰(zhàn)略合作，欲建立全國(guó)首個(gè)“智慧住房租賃平臺(tái)”。在協(xié)議達(dá)成50天后在平臺(tái)上線，并在支付寶上陸續(xù)開通了上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、鄭州8個(gè)城市的線上租房服務(wù)，預(yù)計(jì)將有100萬間公寓“入駐”支付寶。

傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)更是虎視眈眈。近日，國(guó)內(nèi)首單央企租賃住房REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）——中聯(lián)前海開源—保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃獲得上交所審核通過。保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊表示，保利租賃住房REITs項(xiàng)目將成為保利集團(tuán)構(gòu)建“一主兩翼”業(yè)務(wù)布局的戰(zhàn)略性資本工具，用以積極開拓住房租賃市場(chǎng)的金融創(chuàng)新。

與此同時(shí)，萬科、龍湖、遠(yuǎn)洋、旭輝等行業(yè)龍頭開發(fā)商，紛紛選擇以自建團(tuán)隊(duì)或合作的方式進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，積極布局；鏈家自如、魔方公寓、青年匯、蘑菇公寓……各色長(zhǎng)租公寓品牌如雨后春筍般涌現(xiàn)。

市場(chǎng)規(guī)模超4萬億元

各路資本紛紛涌入住房租賃領(lǐng)域，首先要得益于國(guó)家政策的強(qiáng)勢(shì)推動(dòng)。近年來，國(guó)務(wù)院及相關(guān)部委多次印發(fā)意見鼓勵(lì)加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)建設(shè)。早在去年6月份，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》明確，到2020年基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系。其中，發(fā)展住房租賃企業(yè)被擺在培育市場(chǎng)供應(yīng)主體的首要位置。

今年7月份，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等九部門聯(lián)合發(fā)布通知，明確在12個(gè)重點(diǎn)城市加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。在政策引導(dǎo)下，多地開始建立住房租賃監(jiān)管平臺(tái)，杜絕虛假房源和黑中介等問題。此外，地方政策也持續(xù)跟進(jìn)，從供給、金融、財(cái)政等方面給予支持。

業(yè)內(nèi)人士表示，去年以來國(guó)家采取了一系列因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策，樓市調(diào)控效果持續(xù)顯現(xiàn)。但長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，還須完善中國(guó)的住房供應(yīng)體系。購(gòu)租并舉是深化住房制度改革的主要方向，當(dāng)前加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的意義重大，且十分迫切。政策對(duì)住房租賃的大力支持直接激活了市場(chǎng)。

與此同時(shí)，傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率不斷下滑，也迫使企業(yè)尋求新的增長(zhǎng)點(diǎn)。據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住。圍繞這些人口產(chǎn)生的住宿以及生活消費(fèi)，是一個(gè)萬億元級(jí)住房租賃市場(chǎng)。東方證券的研究顯示，到2030年國(guó)內(nèi)的租房群體數(shù)量將達(dá)到2.7億人，整個(gè)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的規(guī)模將達(dá)到4.2萬億元。鏈家的報(bào)告則顯示，中國(guó)房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模2020年為1.6萬億元，2025年為1.9萬億元，2030年會(huì)超過4萬億元。“面對(duì)這么大一塊蛋糕，對(duì)于企業(yè)而言，想必都是要積極布局并參與其中。”方正證券房地產(chǎn)首席研究員夏磊說。

市場(chǎng)存在較大供需缺口

失衡的租售比和限購(gòu)政策也將推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。夏磊表示，一邊是高企的房?jī)r(jià)，另一邊是不及房?jī)r(jià)增速的租金增速，其后果是：買房成本與租房成本之間差額越來越大，直接體現(xiàn)在月供與租金的差值不斷拉大。兩相比較，租房意愿會(huì)因此得到加強(qiáng)。

《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告2016》數(shù)據(jù)顯示，截至2016年底，我國(guó)流動(dòng)人口有2.45億人，假設(shè)70%的流動(dòng)人口需要租房，占全國(guó)人口的12.5%。美國(guó)租賃人口占比為35%，英國(guó)租賃人口占比為37%，日本租賃人口占比為27%。租房人口占比低，將保證租賃市場(chǎng)未來的增長(zhǎng)空間。

夏磊透露，在一線城市，租賃需求尤為旺盛，但是目前房源供給不足，市場(chǎng)供給端存在缺口。以北京為例，2016年末北京常住人口約2173萬，租賃人口占比約34%。最近一次人口抽樣調(diào)查顯示，我國(guó)家庭平均規(guī)模3.1人/戶，則租賃房屋大約需要238萬套。目前北京租賃房屋約有150萬套左右，供需缺口約為1/3。

同時(shí)，目前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)中，約90%的房源為個(gè)人出租，在一些國(guó)家成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，專業(yè)租賃企業(yè)提供房源占比在30%左右。個(gè)人出租形式占比過高，會(huì)帶來房源質(zhì)量差、政府監(jiān)管難、黑中介橫行、安全隱患大等問題。比如群租房，一套90平方米的住宅，多的時(shí)候竟然能住數(shù)十人，帶來諸多社會(huì)問題和安全隱患。

專家建議，必須大力發(fā)展專業(yè)化的住房租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)，充分發(fā)揮市場(chǎng)作用，調(diào)動(dòng)企業(yè)積極性，通過租賃、購(gòu)買等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業(yè)規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化水平，形成大、中、小住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展的格局，滿足不斷增長(zhǎng)的住房租賃需求。