漫畫:顏慶雄
引子:
近日,財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于個(gè)人取得有關(guān)收入適用個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得項(xiàng)目的公告》,明確房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶等直系親屬,以及贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)者、法定繼承人等情況,不對(duì)當(dāng)事雙方征收個(gè)人所得稅。如何解讀新信息?釋放哪些新內(nèi)涵?本期思與辨就該問題進(jìn)行討論。
■ 主持人:王玥
■ 嘉賓:張繼生(深圳市律師協(xié)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)管理法律專業(yè)委員會(huì)委員)
阮傳勝(上海信息與法律協(xié)會(huì)理事,法學(xué)博士)
臧建文(財(cái)稅學(xué)者、財(cái)政學(xué)博士)
房產(chǎn)是否以贈(zèng)與的方式傳承,還需要考慮取得房產(chǎn)以后準(zhǔn)備怎么處置
主持人:有業(yè)內(nèi)人士稱盡管房產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與配偶等直系親屬免征個(gè)稅,但還是建議市民以買賣的方式過(guò)戶,因?yàn)槿绻磥?lái)受贈(zèng)人還想再將房子賣出去,將面臨極高的稅費(fèi)成本,您怎么看?
張繼生:這種說(shuō)法有一定道理,但是房產(chǎn)到底是以無(wú)償贈(zèng)與配偶等直系親屬還是買賣方式過(guò)戶,需要結(jié)合自身情況而定。如果贈(zèng)與的這套房產(chǎn)以后不需要再次買賣,完全是自住的需要,那么就選擇贈(zèng)與比較好;如果該房產(chǎn)以后可能還會(huì)賣出去的話,那么就選擇交易過(guò)戶比較好。贈(zèng)與費(fèi)用少,但是通過(guò)贈(zèng)與方式取得的房屋,受贈(zèng)人日后出售房屋,需以成交價(jià)乘以20%繳納個(gè)人所得稅,確實(shí)是增加了稅費(fèi)成本。
阮傳勝:結(jié)合相關(guān)規(guī)定,房產(chǎn)是否以贈(zèng)與的方式傳承,還需要考慮取得房產(chǎn)以后準(zhǔn)備怎么處置。如果是打算再賣這套房屋的話,就要考慮后續(xù)個(gè)稅繳納的差異了。按照現(xiàn)行相關(guān)規(guī)定,接受贈(zèng)與的房產(chǎn)再次出售時(shí),需要繳納房款的20%作為個(gè)人所得稅。這也就意味著總價(jià)300萬(wàn)的房子,再次出售時(shí)僅個(gè)人所得稅就需要繳納60萬(wàn)元。如果是買賣的方式來(lái)傳承這套房產(chǎn)的話,假設(shè)之前是100萬(wàn)元買來(lái),而之后漲到300萬(wàn)元的時(shí)候,只需要按價(jià)差的200萬(wàn)元來(lái)交稅。從上面的分析可以看出,如果該套房產(chǎn)考慮以后可能會(huì)出售,那么最好是用買賣的方式過(guò)戶;如果房產(chǎn)以后不考慮出售,那么房屋無(wú)償贈(zèng)與更合算。
臧建文:應(yīng)具體分情況考慮:一方面,按照現(xiàn)行房產(chǎn)交易相關(guān)稅收法律規(guī)定,房產(chǎn)交易,通常情況下,主要涉及增值稅、個(gè)人所得稅、印花稅以及契稅等稅費(fèi)。而房產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與配偶等直系親屬,雖可免征個(gè)稅,但依然繳納全額契稅、印花稅等。如果選擇買賣過(guò)戶,且交易的房產(chǎn)符合適用5年以上、為家庭唯一生活用房的條件時(shí),則不僅免征個(gè)稅,而且按相應(yīng)面積減半或減比例征收契稅,因此,相比無(wú)償贈(zèng)與,買賣過(guò)戶的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較小。
另一方面,房產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與再售賣時(shí),盡管依然適用20%的個(gè)稅稅率,但是,稅基方面,并非按照售賣金額總值進(jìn)行核定,考慮到近年來(lái)房屋價(jià)格上漲迅速以及未來(lái)預(yù)期,一般來(lái)說(shuō),無(wú)償贈(zèng)與所考慮的“原捐贈(zèng)人的實(shí)際購(gòu)置成本”要遠(yuǎn)小于受贈(zèng)時(shí)刻采用買賣過(guò)戶所記錄的“財(cái)產(chǎn)原值”,因此,前者的稅基將遠(yuǎn)大于后者,導(dǎo)致房產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與的稅負(fù)較重。
此項(xiàng)修改是順應(yīng)新個(gè)稅法所做的調(diào)整
主持人:此次公告涉及的征稅政策最大的變化,在于將一部分個(gè)稅征稅的項(xiàng)目名稱,從以往的“其他所得”改為“偶然所得”,為何要做此更改?
阮傳勝:個(gè)人所得稅法2018年修改前,原稅法中11項(xiàng)應(yīng)納稅所得的最后一項(xiàng)為“國(guó)務(wù)院財(cái)政部門確定征稅的其他所得”(以下簡(jiǎn)稱“其他所得”),根據(jù)這一條款,財(cái)政部、稅務(wù)總局陸續(xù)發(fā)文明確了十項(xiàng)按照“其他所得”征稅的政策。2018年個(gè)人所得稅法修改后,取消了“其他所得”項(xiàng)目,按照原稅法“其他所得”項(xiàng)目征稅的有關(guān)政策文件,需要進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。受贈(zèng)人因無(wú)償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)收入,此前按照“其他所得”項(xiàng)目征稅,因此調(diào)整為按照“偶然所得”項(xiàng)目征稅。
臧建文:隨著市場(chǎng)交易形態(tài)的不斷變化,稅收制度須及時(shí)做出調(diào)整。此次公告,是依照個(gè)人所得稅法的修改而進(jìn)行的適應(yīng)性改變。與個(gè)人所得稅法相繼配套出臺(tái)的個(gè)人所得稅法實(shí)施條例,第六條各項(xiàng)個(gè)人所得稅的范圍中規(guī)定,除了依照上位法所羅列的九項(xiàng)收入所得,還提到了“個(gè)人取得的所得,難以界定應(yīng)納稅所得項(xiàng)目的,由國(guó)務(wù)院稅務(wù)主管部門確定”,于是,此次由財(cái)政、稅務(wù)部門聯(lián)合出臺(tái)個(gè)稅應(yīng)稅項(xiàng)目適用細(xì)則的公告,也便不難理解了。
張繼生:從法律的角度來(lái)看,此項(xiàng)修改是順應(yīng)新個(gè)稅法所做的調(diào)整。2018年新個(gè)稅法修改后,取消了“其他所得”項(xiàng)目,按照原稅法“其他所得”項(xiàng)目征稅的有關(guān)政策文件,需進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。其中一部分“其他所得”項(xiàng)目原本應(yīng)歸類列入“偶然所得”等項(xiàng)目;為此,財(cái)政部、稅務(wù)總局印發(fā)《公告》,對(duì)原稅法下按“其他所得”項(xiàng)目征稅的個(gè)人收入調(diào)整了適用的應(yīng)稅所得項(xiàng)目。這次調(diào)整對(duì)大多數(shù)納稅人來(lái)說(shuō)是利好,隨著新個(gè)人所得稅法即將實(shí)施,“其他所得”行將壽終正寢,“偶然所得”等項(xiàng)目必然發(fā)展壯大。
在房產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與時(shí)需簽訂書面贈(zèng)與協(xié)議,避免出現(xiàn)糾紛
主持人:房產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與還需注意哪些事項(xiàng)?
臧建文:對(duì)于房屋贈(zèng)與所涉及的當(dāng)事人來(lái)說(shuō),需要注意以下幾點(diǎn):
第一,明確贈(zèng)與對(duì)象。涉及房屋無(wú)償贈(zèng)與,作為個(gè)稅“偶然收入”中的一類,僅當(dāng)受贈(zèng)人為直系親屬等特定對(duì)象時(shí),當(dāng)事人才無(wú)須繳納個(gè)稅。
第二,保存贈(zèng)與資料。在房屋贈(zèng)與當(dāng)事人符合免稅待遇的條件時(shí),需要向稅務(wù)部門提交相關(guān)佐證材料,以便保障自身合法權(quán)利及利益。
第三,核實(shí)稅率與稅基。如符合無(wú)償贈(zèng)與繳納個(gè)稅的征收條件時(shí),適用“偶然所得”20%的稅率,按照贈(zèng)與合同的房屋價(jià)值減除贈(zèng)與過(guò)程中受贈(zèng)人支付的稅費(fèi)后的余額,作為稅基,否則如合同標(biāo)的價(jià)格明顯偏低或無(wú)明確寫明時(shí),將由稅務(wù)部門核定受贈(zèng)房屋市場(chǎng)價(jià)格并確定應(yīng)納稅所得額,這將導(dǎo)致納稅人處于相對(duì)被動(dòng)的境地。
張繼生:房產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與直系親屬,不僅需要考慮稅費(fèi)成本問題,還需要考慮所帶來(lái)的法律后果。贈(zèng)與到直系親屬的房產(chǎn),如果遭遇家庭變故,比如離婚,房產(chǎn)是無(wú)法分割的;同時(shí),如果是父母贈(zèng)與給未成年子女,子女成年后即為完全民事行為能力人,具備處置自己名下房產(chǎn)的權(quán)利;在這種情況下,不管子女對(duì)受贈(zèng)的房子是出售還是抵押,父母都無(wú)權(quán)干預(yù)。如果是夫妻間贈(zèng)與配偶,是對(duì)自己房屋產(chǎn)權(quán)的處理行為,即將個(gè)人持有的房產(chǎn)變?yōu)楣餐钟?,房產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)?;谝陨?,在房產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與方面,需要贈(zèng)與時(shí),結(jié)合贈(zèng)與人的真實(shí)意思表示,簽訂書面贈(zèng)與協(xié)議,明確贈(zèng)與對(duì)象,附隨贈(zèng)與條件,避免出現(xiàn)糾紛。
阮傳勝:免征個(gè)人所得稅的范圍限于具有特定關(guān)系的人群之間,即限于配偶、直系親屬、撫養(yǎng)人、贍養(yǎng)人之間。需要指出的是,房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中契稅等其他稅費(fèi)仍需繳納。主要包括契稅、公證費(fèi)、評(píng)估費(fèi)和個(gè)稅,按照上述公告,特定對(duì)象之間房產(chǎn)贈(zèng)與過(guò)程中的“個(gè)稅”國(guó)家已發(fā)文免征,所以只剩下前三項(xiàng)稅費(fèi)需交納,交納比例分別為房產(chǎn)評(píng)估值的(契稅)3%、(公證費(fèi))1%、(評(píng)估費(fèi))0.25%。