陳國強(qiáng)

中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長

對于本身不存在住房供應(yīng)緊張，或房價(jià)水平不高的城市而言，共有產(chǎn)權(quán)房對于購房者的吸引力本身就非常值得懷疑，畢竟其不具備完全產(chǎn)權(quán)，并且出售受到較大限制。

購買共有產(chǎn)權(quán)房的行為，是一種介于租房和購買商品房之間的行為。共有產(chǎn)權(quán)住房主要面對中低收入者，也就是所謂的“夾心層”，這無疑為保障其住房需求提供了更多選擇。

繼廉租住房、公共租賃房等保障性住房之后，政府開始進(jìn)行共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)。6月4日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師馮俊在國務(wù)院新聞辦舉行的新聞發(fā)布會上透露，共有產(chǎn)權(quán)住房正在北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石等六個(gè)城市推進(jìn)。

從試點(diǎn)城市的實(shí)踐看，隨著共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)量的逐漸增加，其在改善樓市結(jié)構(gòu)、分流市場需求、引導(dǎo)市場預(yù)期、對沖高房價(jià)等方面的效應(yīng)逐漸凸顯。

介于租和買之間

由于買房對于購房者的消費(fèi)支付能力要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于租房，為了降低部分城市的購房門檻，保障中低收入者——也就是所謂的“夾心層”購房居住需求，共有產(chǎn)權(quán)房應(yīng)運(yùn)而生。

共有產(chǎn)權(quán)住房是一種有限產(chǎn)權(quán)住房。簡而言之，共有產(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)權(quán)由政府和購買人共同擁有，產(chǎn)權(quán)比例依據(jù)雙方出資比例確定分割。其中，政府的出資包括減免的土地收入和稅費(fèi)。按相關(guān)政策規(guī)定，購買共有產(chǎn)權(quán)住房滿五年的，允許上市轉(zhuǎn)讓；不足五年需出售的，由政府回購，禁止上市交易。

我國共有產(chǎn)權(quán)房的實(shí)踐最早源于2004年的經(jīng)濟(jì)適用住房，按照2004年《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房在一定年限后可以按市場價(jià)出售，并按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府繳納收益。2007年修訂后的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》進(jìn)一步規(guī)定，購房人可以按照政府所訂的標(biāo)準(zhǔn)向政府繳納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。

從這些方面可以看出，自住型商品房在某些方面與經(jīng)濟(jì)適用住房存在一定的相似性。但不同的是，經(jīng)濟(jì)適用住房由政府限定銷售價(jià)格，而自住型商品房的價(jià)格則隨周邊房價(jià)波動(dòng)。以北京為例，北京的自住型商品房價(jià)格為周邊同地段同類型商品房的70%。

由此可見，購買共有產(chǎn)權(quán)房的行為，是一種介于租房和購買商品房之間的行為。

共有產(chǎn)權(quán)房可以幫助“夾心層”完成從租賃房屋到自有住宅的過渡，幫助他們既能夠達(dá)成擁有自己的家的心愿，又能在一定程度上規(guī)避商品住宅價(jià)格過高給他們帶來的購房障礙。

對于共有產(chǎn)權(quán)房問題，住建部前副部長仇保興曾介紹，今后要增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，一方面是要解決中間層、低收入階層的住房問題；另一方面也可以緩解地方政府的資金壓力，擴(kuò)大民眾參與度。