七、城鎮(zhèn)住宅建設(shè)用地供應(yīng)是否充足？

過去十幾年，各地政府為了吸引制造業(yè)企業(yè)投資，紛紛提供大量低價的工業(yè)用地來招商引資，另一方面中央政府又三令五申保護(hù)18億畝的耕地紅線。結(jié)果是，中國只有0.89%的土地被用作城鎮(zhèn)建設(shè)用地，僅0.3%可用作建設(shè)住宅，這一比例在美國分別為2.7%和1.4%，在日本分別為5%和3%。

圖12

八、政府的稅收和土地出讓金占到城鎮(zhèn)房價的六到七成

直到最近，農(nóng)村集體建設(shè)用地才得以公平入市流轉(zhuǎn)，而此前政府一直是中國城鎮(zhèn)土地市場中的唯一出讓方。主流媒體經(jīng)常將高房價歸咎于貪婪的開放商或炒房者，但對2015年中國8.7萬億元的商品住房銷售額進(jìn)行分析后，我們發(fā)現(xiàn)，政府從房地產(chǎn)銷售額中拿走了60%—70%——開發(fā)商和購房者繳納的稅費(fèi)為25%，而土地出讓金則占37%。

圖13

由此我們認(rèn)為：

1. 雖然經(jīng)過了二十余年的快速發(fā)展，目前中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的水平，反映出戶籍制度改革進(jìn)展緩慢。

2. 如果中國的二元戶籍制度在未來5~10年內(nèi)被基本取消，那么從其它國家的經(jīng)驗來看，接近14億中國人中的70%左右將生活在城市里，其中50%將可能生活在人口超過100萬的大城市中，四分之一左右會生活在人口500萬以上的超大城市中。

3. 如果確實如此，宏觀層面來看中國的城市住房將面臨供給不足的局面，而那些工作機(jī)會更為誘人、公共服務(wù)更為完善，從而人口吸引力更高的城市則更是如此。

4. 土地供應(yīng)政策是影響房價的一個關(guān)鍵因素。低效或不足的土地供應(yīng)將會在長期帶來嚴(yán)重的社會和經(jīng)濟(jì)影響——香港今天面臨的諸多挑戰(zhàn)就是很好的例證。另一方面，新加坡和重慶的經(jīng)驗也表明，設(shè)計良好的公共住房政策可以有效支撐內(nèi)需持續(xù)增長、促進(jìn)收入平等分配、限制房價過快上漲并維持政府預(yù)算平衡。

總之，過去幾個月內(nèi)中國樓市量價齊升的表現(xiàn)不支持許多看空中國房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟(jì)增長的流行觀點。零售、汽車、住房等消費(fèi)需求似乎正在發(fā)力，而且居民部門的杠桿率仍然較低。但是，房價上漲苗頭的顯現(xiàn)會在社會和政策層面引發(fā)擔(dān)憂情緒。對樓市基本情況的判斷不同，政策的選擇自然會大相徑庭，因此對癥下藥、治本也治標(biāo)至關(guān)重要，才能避免頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳，甚至事與愿違。

我們認(rèn)為，多重因素推高了日本和香港的房價。高房價導(dǎo)致其經(jīng)濟(jì)競爭力惡化，同時阻礙了代際間的社會流動。在這種種因素中，政策層面過度保護(hù)農(nóng)業(yè)（日本）或維護(hù)大型開發(fā)商的利益（香港）而導(dǎo)致土地供應(yīng)不足是一個非常重要的原因。因此，日本和香港的房價得以長時間居高不下，但值得警醒的是，一旦房價開始回調(diào)，下跌的時間會更長，且往往伴隨更為沉重的代價。中國實在應(yīng)該引以為戒。

我們期待房地產(chǎn)行業(yè)也能夠推行全面的供給側(cè)改革，包括在農(nóng)村人口流入較多的城市里增加土地供應(yīng)、降低土地價格；堅定推進(jìn)戶籍制度改革，特別是那些涉及公共服務(wù)和農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的政策規(guī)定。