總結(jié)一下,以下這些改革是可以降杠桿的:
首先是下調(diào)“五險一金”是“一石多鳥”的一個辦法,減少強制性儲蓄,讓老百姓自己愿意存或愿意花,這樣做效果是最好的。
二是即使“強制”儲蓄了,這些儲蓄可不可以多元化的投資?可以投股投債投資本市場,而不是把它變成存款。變成了存款銀行也沒有別的辦法,只能是以債的形式再投資出去。
三是改變短期融資的結(jié)構(gòu)性安排,讓企業(yè)沒有必要非要留那么多的現(xiàn)金。
四是國企改革。國企現(xiàn)在不分紅,錢留在那兒只能再投資,而這些投資不一定是有效的。和我剛才說的當(dāng)量相比,國企的利潤是非常小的當(dāng)量,大的當(dāng)量是社保和公積金。中國的M1占M2的比例我們也是世界第一,其他國家沒有企業(yè)拿這么大量的現(xiàn)金的。
下面交流一下房地產(chǎn)問題。這是一個轉(zhuǎn)了十幾年圈來回折騰也沒有解決的實際問題,房價是越調(diào)越高。那么,房地產(chǎn)到底是過剩還是供不應(yīng)求?
判斷房地產(chǎn)問題,重要的是搞清到底有多少庫存,而且是把一、二、三甚至四線城市都放在這來統(tǒng)計。去年房子賣的不好,有些人談到中國的人口結(jié)構(gòu),人口老齡化,認(rèn)為房地產(chǎn)這輩子再也見不到黃金白銀的時代了。
我們的城市化率到底是多少,這個詞叫“城市化率”,而不是“城鎮(zhèn)化率”,鎮(zhèn)一級占我們官方城鎮(zhèn)化率56%的四成。這跟我們非農(nóng)戶口37%差不多,也就是說中國真正的城市化率不會超過40%。跟其他國家比較,只能算是剛到半山腰。國外的城市化率是一個人口密度的概念,而中國的城市是一個行政區(qū)劃的概念,一、二、三、四線不知道是根據(jù)什么劃分的。全世界的城市化基本有一個大的趨勢,如果人可以自己決定去哪里生活和工作,最后一定會有七成到八成人住在城市,而且這些人一半以上會住在大城市里。至今日本東京的人口還在增加,美國紐約也是。
從人口和土地的稟賦來講,許多城市相關(guān)的比率,有很多數(shù)字中國應(yīng)該落在美國和日本之間。如果做的好我們會像美國,如果做的不好則更像日本。比如在人口聚集度上不像日本那么密,但是一定比美國要密。但是,我們現(xiàn)在居住在一百萬人以上城市的人口比例只有美國的一半,日本的三分之一。五百萬人以上城市的人口比例不到美國的一半,是日本的四分之一。
我們現(xiàn)在擁有千萬級人口的城市,加上重慶應(yīng)該算是五個。如果14億人口七成住在城里,這七成里面一半以上又在千萬級人口的城市。中國至少缺少10到15個千萬人口的大城市。與其他國家很不同的地方,是我們的人口還不能那么自由地流動,因為你在當(dāng)?shù)芈洳涣藨艨?。黨的十八屆三中全會文件和“十三五”的規(guī)劃都有很多的表述,在我看來最重要的信號,是在戶籍制度改革上要有相當(dāng)程度的突破。到2020年,居住證應(yīng)該是識別中國公民唯一的證件,不能再分誰是農(nóng)業(yè)戶口,誰是非農(nóng)戶口,一律只有一個居住證。讓人口自由流動,自主選擇居住和生活的地方,這是全世界的一個潮流。
房地產(chǎn)供應(yīng)不足的主要是大城市。這些年來,我們總是要打擊所謂房地產(chǎn)的投機需求。實際上,中國的住房需求主要是城市改善性購房加上農(nóng)村人口進(jìn)城造成的。什么是剛性需求?有些人理解剛性需求就是沒有房子住的人的住房需求。而中國的住房擁有率是世界大國中最高的,農(nóng)村住房擁有率在95%以上,即使在改革開放之前,誰也沒有住大街上。城市住房改革之后,多年來為什么還有人一直在買房子?因為改善居住條件的需求還很旺盛。我們有很多房子實際上不太適合居住的。城市住房有很多建成年代很早,六普數(shù)據(jù)顯示大約25%的城鎮(zhèn)住房沒有獨立的廁所和廚房。因此,但凡有了購房能力,人們就會想要搬到更好條件的房子住。
根據(jù)第五次和第六次人口普查的數(shù)據(jù),2000年-2010年,中國城市的住房自有率是下降的。中國人喜歡儲蓄,攢點錢就要改善自己的居住條件。我們總說要多建80-90平方米的房子,這種政策很可怕。因為實際上,改善型購房中最好賣的是120平方米左右的房子,一家人父母加上孩子住在一起。
我對中國房地產(chǎn)的需求一點都不擔(dān)心。2014年房地產(chǎn)交易額8萬億人民幣,其中85%是首套房,第二套的占15%。正常數(shù)字應(yīng)該是一半對一半,也就是說,很多限購政策把改善型需求全給擠出去了。只要敢放開限購,購房的需求就出來了。
中國的房地產(chǎn)市場加杠桿的空間確實還很大,居民部門的杠桿太低了。兩三百億的首付貸和一年十萬億的交易量比非常小。中國大部分人有一套房子,很少有人睡在街上。從某種意義上講,我們的支付的能力比一般發(fā)達(dá)國家強的多。美國房貸占GDP的比例,房貸占居民可支配收入的比例比我們高多了。