編者的話

2016年12月中旬，中央經(jīng)濟工作會議提出，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，要求回歸住房居住屬性。2016年12月21日下午，習(xí)近平總書記在中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十四次會議上進一步指出，“要準確把握住房的居住屬性”。

新中國成立以來，我國的住房保障制度和發(fā)展政策經(jīng)歷了怎樣的變遷，我們對住房屬性的認識又經(jīng)歷了一個怎樣的曲折過程？通過哪些調(diào)控機制，才能確保住房回歸到居住的基本屬性上？域外解決住房問題的經(jīng)驗對中國又有哪些啟示？

《思想者》副刊特約請幾位學(xué)者一一解析，以饗讀者。

--------------------------------------------------

讓住房市場回歸到基本居住功能上來

畢夫

■與金融、土地政策工具相比，通過財稅和立法應(yīng)當是下一步構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控長效機制中最有看點也最核心的內(nèi)容。

從理論上說，房地產(chǎn)同時具有資本品與消費品的雙重屬性，而且消費品屬性應(yīng)當遠遠大于資本品屬性。然而，由于缺乏政策的厘清與定位，過去很長一段時間內(nèi)無論是自然人還是法人，都片面地將住房視作投機炒作與賺錢謀利的工具。房地產(chǎn)商捂盤惜售，借機拉抬出售價格；企業(yè)包括一些國有企業(yè)不務(wù)正業(yè)，大量涉足房地產(chǎn)，在推升房價中大發(fā)橫財；不少個人或投機者借助信貸杠桿結(jié)隊“掃樓”，囤積居奇并頻繁高拋低吸。結(jié)果，整個社會金融資本有相當一部分集結(jié)到房地產(chǎn)領(lǐng)域。這不僅導(dǎo)致一二線城市房價輪番暴漲，也使三四線城市陷入庫存積壓的窘境，還大幅抬高了居民的生活成本，日益增大的財富泡沫加劇了金融風(fēng)險。正因如此，中央經(jīng)濟工作會議明確強調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”，這一通俗化概括隱含著決策層的諸多良苦用心。

一方面，這一論斷明確了住房的定位，使得住房市場有望回歸到居住的基本功能上來；另一方面，它旨在稀釋住房的資本品屬性，標明政策取向?qū)⒊^續(xù)打擊投機、防止熱炒與抑制房地產(chǎn)泡沫的方向深入推進。為此，中央經(jīng)濟工作會議提出，要綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制。

房價與貨幣關(guān)系緊密，近10年的房價飆漲幾乎與寬松貨幣政策下的流動性過剩完全同步，而且房地產(chǎn)是極易產(chǎn)生高杠桿、滋生泡沫的領(lǐng)域，因此，防控金融風(fēng)險，最大的風(fēng)險就是房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險。為此，中央經(jīng)濟工作會強調(diào)在宏觀上要管住貨幣，微觀信貸政策上要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。另外，土地供應(yīng)直接影響著房價，因此，土地政策要落實人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動情況分配建設(shè)用地指標，房價上漲壓力大的城市，要合理增加土地供應(yīng)，對商品房庫存積壓嚴重地區(qū)暫停土地供應(yīng)。要提高住宅用地比例，盤活城市限制和低效用地。

與金融、土地政策工具相比，通過財稅和立法應(yīng)當是下一步構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控長效機制中最有看點也最核心的內(nèi)容。對住房保有環(huán)節(jié)征稅是國際通行做法，也是防止住房市場過度投機炒作的有效手段。特別是對于世界第一人口大國來說，土地資源非常有限，每一個個體絕不能占有過多土地資源，否則，就會侵蝕別人的利益，造成房價失控暴漲。通過開征房地產(chǎn)稅，讓占有過多住房資源者多交稅，然后補貼住房困難的低收入階層，已是必選之策?？梢耘卸ǎ?017年將是房地產(chǎn)稅進入立法程序的關(guān)鍵一年。

鑒于地方政府與土地財政的緊密關(guān)系，一些地方政府在房價持續(xù)暴漲中的作用，必須引起我們的足夠重視。為什么每一次中央政府針對房價的調(diào)控往往總是收效甚微，甚至最終陷入“調(diào)控——上漲——再調(diào)控——再上漲”的惡性循環(huán)？中央經(jīng)濟工作會議特別強調(diào)，要落實地方政府主體的責(zé)任。因此，有關(guān)地方政府在去庫存、控房價、抑泡沫等方面的責(zé)任歸屬與制度約束等頂層設(shè)計方案，接下來可能會悉數(shù)落地。