原標題：購買學區(qū)房，您可想好了！

制圖：趙立榮

分分分，學生的命根。但當分數(shù)成為學生的命根之前，學區(qū)房成了很多家長的苦惱之根。盡管很多人都在嘲諷即便上了清華北大，也買不起學區(qū)房，但嘲諷歸嘲諷，現(xiàn)實歸現(xiàn)實，不少家長們苦笑之后，終歸還是加入了買學區(qū)房的大軍。

買房人群中，為了孩子狠下心來付出巨額價款的多，看到風險的少，不少人即便買了學區(qū)房，也未必能如愿讓孩子上好學校。“從2015年1月至今，我審理了近百件房屋買賣糾紛，其中不乏學區(qū)房買賣糾紛。”北京市海淀區(qū)法院民二庭法官胡光向記者介紹，北京學區(qū)房市場持續(xù)火熱，樓市調(diào)控和教育政策時常發(fā)生變化，未來此類案件很可能呈上升趨勢。

多位專家向記者表示，綜合來看，引起學區(qū)房買賣糾紛的原因主要有三類：一是由于價格變動和資金問題導致合同無法履行；二是有了學區(qū)房卻落不了戶、無法取得學籍，不滿足入學條件；三是政府和學校在貫徹有關政策過程中，不斷出臺或變動入學條件，導致家長目的落空，從而產(chǎn)生糾紛。

漲價型糾紛怎么辦

在二胎媽媽王秀琴的計劃里，為讓女兒茜茜能上北京市朝陽區(qū)芳草地國際學校，拿自己在北京郊區(qū)100平方米的房子換成60平方米的學區(qū)房，這筆交易是劃算的。但好不容易將唯一的住房賣出后，新購房的賣家卻經(jīng)不住水漲船高的房價誘惑，在反復加價后，終于惹急了王秀琴，于是她一紙訴狀將賣家告上法庭。

王秀琴的遭遇并不是個案。近年來，北京房價一路攀升，不少簽了合同的賣房者為賣出更好的價錢，不惜選擇毀約，因此而引發(fā)的房屋買賣合同糾紛也在激增。在北京市第二中級法院前法官、現(xiàn)通商律師事務所律師于陽春看來，學區(qū)房價格明顯高于普通住房，并且還可以在孩子上完學后賣掉，具有不小的升值空間，因此不少購房者把學區(qū)房作為教育和經(jīng)濟上的雙重投資，但風險與收益是并存的，學區(qū)房也很容易成為二手房買賣糾紛的“雷區(qū)”。

胡光認為，房屋買賣合同簽訂后，由于房價攀升，賣方不愿再以合同約定價格出售房屋、明確拒絕出售房屋的，此時，如房屋買賣合同仍有繼續(xù)履行的可能，建議買方以賣方違約為由請求法院判令賣方繼續(xù)履行房屋買賣合同，或以賣方違約為由訴請解除房屋買賣合同，要求賣方返還定金，賠償包括差價在內(nèi)的損失。

“在這種情況下，要依法追究惡意違約人的違約責任，提高其違約成本。由于賣方惡意違約，拒不履行合同義務，可以判令其賠償損失，為買方提供充分有力的司法救濟；如果買方提出繼續(xù)履行合同的訴訟請求，合同也有繼續(xù)履行的可能和必要，可以判令繼續(xù)履行合同，同時對違約方判處違約金，維護正常的房地產(chǎn)交易秩序。”胡光說。

于陽春也表示，房屋買賣合同不同于一般合同，在一般合同的情況下，違約一方只要承擔違約金，就可以不再履行合同，但在房屋買賣合同的情況下，不管違約方承擔了多少違約金，只要合同還能夠履行，就必須履行下去，除非發(fā)生了合同客觀上已經(jīng)無法履行的情況，比如房屋產(chǎn)權已轉(zhuǎn)移、房屋因地震火災滅失、房屋存在抵押等。