新政來了怎么辦
今年3月17日,北京市發(fā)布樓市調(diào)控新政,明確規(guī)定,購買普通二套房的首付比例不低于60%,購買非普通二套房的首付款比例不低于80%;在確定購房套數(shù)時,采用“認(rèn)房又認(rèn)貸”的原則,政策即時生效。
政策突然出臺,且并未留出緩沖期,房屋買賣糾紛增加,買賣雙方的責(zé)任也很難界定。這種情況下,買家賣家該怎么辦?胡光表示,需要分情況對待,首先,如果新政對合同產(chǎn)生重大影響,簡單而言,就是買家貸款無門,借錢無路,傾其所有不能負(fù)擔(dān)買房費用的情況下,買家可要求解除購房合同。合同解除后,賣方應(yīng)退還定金和已付購房款,如果賣方因此產(chǎn)生損失,可要求買方分擔(dān)。其次,如果新政對合同未產(chǎn)生重大影響,則合同繼續(xù)履行,買賣雙方均不得無故解除合同。最后,得看合同中的約定,有些合同明確約定了買家無法取得貸款時,負(fù)有自籌資金的義務(wù),有的則未約定,如果糾紛發(fā)生,依照合同的既有約定辦理即可。
在現(xiàn)實情況中,樓市政策的變化確實給一些人造成了損失,但于陽春告訴記者,樓市政策并不是影響學(xué)區(qū)房的唯一政策風(fēng)險,學(xué)區(qū)房的特殊屬性決定了其還受教育政策的影響,尤其是學(xué)校如何劃片的問題。前者決定能不能買、買不買得起,后者決定買了之后能不能如愿入學(xué)。
4月16日,北京市教委發(fā)布2017年義務(wù)教育階段入學(xué)工作意見。隨后,海淀、東城、西城等也陸續(xù)發(fā)布教育政策。比如,西城、海淀采用“六年一房一學(xué)位”政策,如果一套學(xué)區(qū)房六年內(nèi)已經(jīng)使用過入學(xué)名額,就不能再作為入學(xué)依據(jù)。這意味著一旦購買的二手學(xué)區(qū)房此前入學(xué)名額已被占用,那幾年內(nèi)就不能再次使用。除了各區(qū)政策,各所小學(xué)的入學(xué)政策也在調(diào)整中,很多人都在擔(dān)憂政策變化將導(dǎo)致購房后無法入學(xué),該怎么辦。
“由于新政剛出,目前還沒接到這類案子,但可以根據(jù)雙方合同約定和政策情況作初步分析。”于陽春認(rèn)為。一方面,合同明確約定了房屋是學(xué)區(qū)房,在子女入學(xué)前學(xué)區(qū)房不會調(diào)整,此時如果發(fā)生政策改變,如房屋被劃出學(xué)區(qū),買家就有權(quán)要求退房,其請求可得到法律支持;另一方面,如果明確約定將子女落戶上學(xué)作為合同目的,但未按約定上不了學(xué)就可以解約,這時候無論大政策還是小政策的改變導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn),都不適用情勢變更,此時買方解約的話需要追究其違約責(zé)任。
學(xué)區(qū)房“降溫”
中國教育科學(xué)研究院研究員儲朝暉告訴記者,隨著今年北京市各區(qū)“幼升小”“小升初”教育政策的發(fā)布,不少學(xué)校入學(xué)方式有所變化,尤其涉及“單校劃片”和“多校劃片”,都可能引起房屋估值變化。所以家長購買學(xué)區(qū)房一定要理性,更要留意可能存在的法律風(fēng)險。
所謂單校劃片,是指為一所學(xué)校劃定一個區(qū)域,只要戶口在這個區(qū)域內(nèi)同時符合房產(chǎn)規(guī)定的孩子都可以進(jìn)入這所學(xué)校。多校劃片,是指多個學(xué)校劃定一個區(qū)域,簡單來說,就是一個小區(qū)對應(yīng)多個學(xué)校,戶口在這個區(qū)域同時符合房產(chǎn)規(guī)定的孩子,入學(xué)時可以選擇多個學(xué)校中的其中一所報名。如果該所學(xué)校報名人數(shù)沒有超過其計劃招生數(shù),則照單全收,如果超過計劃招生數(shù),則采用電腦搖號的方式分配名額,未被搖中的學(xué)生將被就近安排到區(qū)域內(nèi)其他還有招生計劃的學(xué)校。不少專家均認(rèn)為,隨著各區(qū)逐步推進(jìn)多校劃片,單純依靠買房擇校的辦法將漸漸失效,以此將給高熱的學(xué)區(qū)房“降溫”。
對于有強烈需求的購房者,胡光建議,要先了解清楚當(dāng)?shù)氐娜雽W(xué)政策,購房前向區(qū)教育局查詢清楚招生政策,留意學(xué)校近幾年的招生范圍,不要盲目輕信開發(fā)商和中介的宣傳;在購房前要摸清各個學(xué)校對學(xué)位的特別規(guī)定,一般來說,知名度越高的學(xué)校學(xué)位越緊張,有的學(xué)校學(xué)位實行排名制,有的則看優(yōu)先入戶時間。
在北京市盈科律師事務(wù)所律師高紅看來,在簽訂房屋買賣合同前,可要求賣方到戶籍部門查詢出售房屋涉及的所有戶口信息。同時確保房屋交易后,所有相關(guān)戶口能夠順利遷出。最好在付清全部房款前確保原戶口遷出,并且明確約定延遲遷出的違約責(zé)任。
“另外,除了簽訂房產(chǎn)中介提供的制式合同外,需要另行增加購房目的條款、要求賣方作出承諾,承諾入學(xué)名額未被占用,沒有案外人戶口。”高紅說,買方可以在房屋買賣合同中約定關(guān)于戶口遲延遷出的違約金條款,督促出賣人履行房屋原戶口遷出義務(wù),并保證該戶口有入學(xué)資格,學(xué)位并未被占用;也可以在房屋買賣合同中預(yù)留一部分房款,待賣方履行了房屋原戶口遷出義務(wù)并確認(rèn)該戶口有入學(xué)資格后再支付。(文中當(dāng)事人均為化名。)