樓市限售政策再出江湖。蘇州5月11日晚間加碼調(diào)控政策，宣布在部分熱點區(qū)域?qū)嵤?-5年的限售，同時將房企土拍報價與預售條件掛鉤。值得關注的是，限售政策已經(jīng)數(shù)月未在地方調(diào)控政策中出現(xiàn)，這顯示出當?shù)乜刂品康禺a(chǎn)熱度的決心。業(yè)內(nèi)普遍預期，個別市場火熱的城市未來不排除加碼調(diào)控的可能性，但保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展仍是主基調(diào)，一些城市此前出現(xiàn)成交量上漲的“小陽春”現(xiàn)象，基本無入夏可能。

雙端松動引躁動

如果說2018年年底房企債券市場融資出現(xiàn)逐步放松跡象，2019年年初以來則是房企融資成本不斷下降。房企均抓緊難得的窗口期大舉融資。數(shù)據(jù)顯示，一季度40家典型上市房企融資總額2458億元，遠超2017年和2018年同期，其中3月份單月融資額1024億元，為2017年11月以來新高。中國證券報記者了解到，主流房企境外融資成本均在6%-8%，境內(nèi)融資的公司債均在5%以內(nèi)，較2018年年底融資成本明顯下降。進入4月，中國恒大和融創(chuàng)等企業(yè)均推出數(shù)百億規(guī)模的融資計劃。

盡管多數(shù)融資用途是借新還舊，但多位房企人士表示，土地儲備是房企業(yè)績的基礎，一旦解決了債務和現(xiàn)金流壓力，房企總是會大舉拿地。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房企現(xiàn)階段的競爭仍是規(guī)模決定一切，因此房企具有持續(xù)拿地的動力，尤其是中小型房企，窗口期拿地反而更加激進。

個人購房方面，中國證券報記者了解到，今年以來，房地產(chǎn)按揭貸款尤其是商業(yè)按揭貸款發(fā)放速度較去年有所加快。部分銀行如匯豐銀行等外資銀行對滿足一定條件的客戶提供更低的按揭利率。此外，部分信貸資金也有所放松。此前有某上市銀行信貸專員持續(xù)多次向記者推銷該行消費貸產(chǎn)品，額度為30萬元，年化利率約為6%。該專員對記者表示，一旦獲批，現(xiàn)金將直接打入賬戶。當記者詢問該專員是否需要提供相應消費憑據(jù)時，該專員僅表示，建議留存?zhèn)洳槎菑娬{(diào)必須提供。記者了解到，在2017年，消費貸年化利率一度超過7%，且申請者只能拿到消費額度而并非現(xiàn)金。

調(diào)控重回高密度

近期房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺密度再度上升。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年4月以來，各地針對房地產(chǎn)出臺調(diào)控措施累計超過60次。而3月份全國各地僅發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策15次。

從各地細則來看，4月上旬，合肥、廣州等地的政策主要聚焦于公積金的規(guī)范使用以及公告供地計劃，對市場尤其是購房者的預期影響不大。而4月下旬以來，尤其是住房和城鄉(xiāng)建設部針對當前部分房價、地價波動幅度較大的城市下達了預警提示后，部分城市調(diào)控力度陡然加大。其中，長沙宣布從4月22日起，停止執(zhí)行對家庭第二套改善性住房的契稅優(yōu)惠政策，該舉動被視為向炒房者發(fā)出明確信號。石家莊全市暫停公積金貸款，并對離婚一年內(nèi)的人士實施差別化信貸政策。“這些政策對市場的影響尤其是購房者的預期影響很大。”一位長沙房企人士表示。

張大偉表示，最近房地產(chǎn)調(diào)控預期再次出現(xiàn)變化。雖然很多城市還在發(fā)布人才吸引政策，但針對房地產(chǎn)調(diào)控的政策，在政治局會議再次重申房住不炒的背景下，調(diào)控收緊預期再起，對于購房者將有明顯影響。另外，從多地政策來看，公積金政策收緊成為趨勢。

“三穩(wěn)”仍是主基調(diào)

針對此次蘇州調(diào)控，盡管蘇州市政府祭出了3-5年限售的重磅武器，但不少觀察人士指出，本次調(diào)控力度低于預期，比如并未實施提升首付比例的信貸措施等，僅僅是對特定區(qū)域的一二手房屋進行限售。張大偉表示，這顯示出保持市場穩(wěn)定仍然是各地調(diào)控的主基調(diào)，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，2019年預計這一政策取向?qū)⒊掷m(xù)。

一位保利投顧研究院人士預計，房企融資監(jiān)管可能再次趨緊，居民貸款端繼續(xù)放松的可能性及幅度可能減小。監(jiān)管層將持續(xù)關注房地產(chǎn)市場波動，“一城一策”貫徹實施、部分熱點城市政策收緊微調(diào)或?qū)⒊掷m(xù)。

而在北京、上海等一線城市，盡管3月出現(xiàn)了成交量上漲的“小陽春”現(xiàn)象。但記者走訪多個中介門店了解到，在目前嚴格限貸以及高昂的交易成本之下，周期性需求釋放后，北京房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐步呈現(xiàn)平穩(wěn)狀態(tài)，“小陽春”已基本無入夏可能。

“以北京為例，一般每年兩會前后都有一波交易量的上漲，一部分是剛需進場，一部分是特定需求例如學區(qū)房集中交易。但從今年情況看，交易量的上漲并不足以帶來成交價格的上漲，大多數(shù)交易都是降低掛牌價后成交。”北京某中介資深店長對記者表示，“一旦過了5月適齡兒童登記入學的期限之后，市場就會進入相對平穩(wěn)的階段，市場分化也就特別明顯。例如，現(xiàn)在一些小戶型學區(qū)房價格仍然比較堅挺，但優(yōu)質(zhì)學區(qū)房之外的二手房普遍都有議價空間。”