《條例》不僅界定不動產的各種權利，保護不動產持有人的相關權益，為制定公平公正的物業(yè)稅制度奠定基礎，還要通過物業(yè)稅這個經濟杠桿來化解當前住房市場的諸多矛盾。從這意義上說，《條例》的實施，對房地產市場的影響將是巨大的。

□易憲容

醞釀、爭論多年的不動產登記終于塵埃落定?！恫粍赢a登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）已在前天頒布，并確定自明年3月1日起施行。雖然目前這個《條例》還是粗線條的，具體落實尚待相關實施細則出臺，但其作用及對相關行業(yè)的震動卻不可低估?！稐l例》公布之后，對滬深股市的地產板塊就已產生了較大沖擊，當天地產板塊股票全部下跌。

按照《條例》的規(guī)定，我國的不動產登記，是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為。而不動產是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。也就是說，依《條例》的規(guī)定，我國不動產登記所表示的內容不多，也十分簡單。就是國家法定機構對土地、海域、以及房屋、林木等不動產來界定權利歸屬，即所登記不動產的產權界定，或所登記不動產的持有人是誰的而不是誰的，以此來保護權利人的合法權益。

現(xiàn)在要問的是，為何《條例》公布會對股市的地產板塊產生較大沖擊？《條例》對樓市又會產生多少影響？這種影響是巨大的還是較小的？是短期的還是深遠的？而要回答這些問題，可從兩個方面來分析：一是當前困擾中國房地產市場最大問題是什么？二是《條例》到底做了什么？

觀察當前我國的住房市場，主要面臨五大問題。

第一，價格過高，讓絕大多數(shù)城市居民無支付能力進入住房市場，從而使國內許多城市不僅住房供應過剩，而且也形成各種大小的房地產泡沫。而這種房地產泡沫，不僅已是中國經濟增長壓力，還在不斷暴露金融體系的莫測風險。

第二，居民持有的住房嚴重分配不均。可以說，當前國內各城市的住房，特別是一二線城市的住房，基本上已為各城市的高收入居民及城市原住民所持有，而中高及中等收入居民在高房價下無法用支付能力擁有住房（中低收入以下居民的住房只能通過政府保障性住房來解決，不是這里討論的對象）。這就導致國內許多城市一方面有大量的住房空置，另一方面有眾多中高及中等收入的民眾住房嚴重短缺的矛盾局面。

第三，由于一般商品房市場的房價越來越高，這又使得無論地方還是中央，各類握有大小權力的部門又開始巧立名目向福利分房回歸，1998年的房改政策又面臨嚴重失敗之危險。

第四，國內居民的住房消費嚴重超前。與世界各國相比，特別是與發(fā)達國家相比，我國居民購買首套住房的年齡越來越低。比如北京居民購買第一套住房的年齡在27歲，而類似情況在德國是42歲，相差整整15歲。居民的住房超前消費，不僅表現(xiàn)為購買第一套住房的居民年齡偏小，而且表現(xiàn)為居民購買第一套住房的面積也較大，住房消費市場出現(xiàn)了嚴重超前的趨勢。對于國內居民來說，越早持有住房就越好，持有的住房面積越大越好。這大大增加了城市居民的支付壓力，這樣的房地產市場發(fā)展態(tài)勢無論如何是難以持續(xù)的。