第二、城鄉(xiāng)用地不集約，征地模式不可持續(xù)。與世界上絕大部分國家不同，中國實行的是兩種土地公有制，城鎮(zhèn)土地國有和農村土地集體所有。兩種土地在進入城鎮(zhèn)開發(fā)進程中，存在著嚴重的不平等。農村集體土地只有被低價征用為國有用地后，才能進入城鎮(zhèn)開發(fā)領域，集體土地所有者拿到的只是一定的補償。由于30年的城鎮(zhèn)化高速增長，農村土地參與城市開發(fā)具有巨大的升值潛力，但這種升值所帶來的利益，基本上成為了城市的第二財政和企業(yè)家的利潤。

過去我們更多關注現行土地管理制度對農民的補償不合理，拆遷遺留問題嚴重等。而現在最主要的問題則是，依賴于土地低成本征用的模式已經不可持續(xù)，對經濟增長和城市基礎設施資金的貢獻可能提供的將會是“負能量”。征地成本增加只是政府面臨的問題之一，工業(yè)用地成本的補償和城市基礎設施的供給，基本是靠賣地搞房地產來實現。幾乎所有的城市政府都在沿用這種發(fā)展模式，而造成了城市空間的過度擴張，進而繼續(xù)加大基礎設施的投入成本，不得不嚴重地依賴于持續(xù)的房地產擴張。發(fā)展到一定程度，依賴于房地產發(fā)展的資金來源就會枯竭，畢竟大多數城市行政轄區(qū)內的房地產購買力是有限的。我們可以看到很多地方政府把未來多年的土地出讓‘預期’都變成了融資擔保?？v觀各種金融擔保形式，最終擔保抵押的仍然是土地。

目前許多城市經營的主要模式：招商引資、土地出讓進行補償，利用土地出讓金進行城市基礎設施建設，繼續(xù)開發(fā)房地產解決資金短缺，城市建設空間范圍迅速擴張，每一任政府都在把這種模式放大。空間上的擴張，帶來城鎮(zhèn)化的成本越來越高，因為城市的空間攤得越大，所需要的基礎設施投資就越巨大，服務業(yè)發(fā)展也會受限制。城市攤得太大，政府治理的成本就越高，還得繼續(xù)招商引資，支撐行政運轉，也還得繼續(xù)賣地開發(fā)房地產。于是財政進一步依賴土地，周而復始，惡性循環(huán)。然而，當房地產開發(fā)走到盡頭，政府的債務危機必然出現。而房地產業(yè)下滑，又反制了經濟的增長。

第三、城市治理和管理水平不高。城市的粗放型發(fā)展模式與對土地財政的過度依賴有關。但城市政府的支出行為沒有制度的約束，政績工程、形象工程和短期行為對城市資源配置帶來的后果仍然是十分嚴重。各種形式的大拆大建，各種面子工程充斥在城市建設中，各種好大喜功的新區(qū)盲目上馬，各種短期行為的積累已經形成了城市基礎設施配置不合理的嚴重后患。

第四、服務業(yè)發(fā)展嚴重滯后。根據發(fā)達國家的城市化的經驗，城市化率達到50%以后，服務業(yè)將會出現高速增長的局面。但是我國城市化率已經達到53.7%，可是服務業(yè)占比重才46%，和工業(yè)之比是1：1.25，低于下中等收入國家6個百分點。未來我國還有接近2億多農村人口進城，城市就業(yè)形勢也十分嚴峻。而隨著資本和技術投入水平的提高，對勞動力的替代作用將會日益現象，工業(yè)吸納就業(yè)的能力會大大降低，因此未來整個中國就業(yè)的主要渠道應該是服務業(yè)。城市的發(fā)展也需要工業(yè)遠離城市，城市的高度要素的聚集，也有利于服務業(yè)提高規(guī)模效益?？墒窃谥袊睾０l(fā)達地區(qū)，城鎮(zhèn)化率已經達到了60%以上，工業(yè)仍占絕對比重，而且地方制定的發(fā)展戰(zhàn)略，仍然強調工業(yè)的一家獨大。產業(yè)結構調整的滯后，既有發(fā)展模式的原因，也有觀念上認識不足，同時也存在著制度上的約束。

第五、城市的等級化管理決定了公共資源的分配流向，資源配置效率太低。中國的城市既管理城市主城區(qū)，同時也管轄下轄的城鎮(zhèn)，還包括管理轄區(qū)所有的農村。中央管理的一些重要的資源是按照行政層級向下分配的，例如每年城鎮(zhèn)建設用地分配的指標，隱含著巨大的土地出讓利益，往往被截留到高等級的城市，如省會城市和地級城市。另一方面，在省以下，城市之間財政分配關系也嚴重的不平等，低等級的城市還要按照規(guī)矩，向上級城市繳納自己創(chuàng)造的大量財政收入。而行政管理的審批權，也在一定程度上決定著上下級城市之間資源的流向。由于行政體制導致的資源分配的不均衡，使得城市間的公共服務水平差距逐漸在拉大。

行政主導的城市發(fā)展模式，最大的問題就是對資源的浪費。由于決策體制和公共資源配置機制沒有約束，城市的管理者權力過大，行政手段調動的資源來的太容易，花的也就越痛快。近些年提出的經營城市的理念，實際上是賣地滿足對資源支配權力的欲望，導致城市成本過高。